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论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题（修订版）

邓 光 达

近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方
新疆维吾尔自治区阿勒泰地区行署办公室


转发人行阿勒泰中心支行关于地区银行业金融机构支持地方经济发展的考核办法的通知

各县（市）人民政府，喀纳斯景区管理委员会，新区建设指挥部，行署有关部门，地直有关单位：
　　人行阿勒泰中心支行《关于地区银行业金融机构支持地方经济发展的考核办法》已经行署同意，现转发你们，请认真贯彻落实。

　　　　　　　　　　　　 二〇〇九年十月二十三日


关于地区银行业金融机构支持地方经济发展的
考核办法
(人行阿勒泰中心支行　二〇〇九年十月二十三日)

第一章 总 则
　　第一条 为贯彻落实适度宽松的货币政策，进一步加强和改进地区金融服务，充分发挥信贷政策扶持作用，鼓励辖区银行业金融机构加大对地区经济发展的资金投入，支持地方经济发展，制定本办法。
　　第二条 本办法中银行业金融机构指农业发展银行、国有（国家控股）商业银行的分支机构及辖区银行业地方法人金融机构。

第二章 考核内容及指标
　　第三条 本办法考核内容包括四部分：第一部分是新增存款用于当地的考核，指银行业金融机构新增贷款与新增可贷资金的百分比考核，为年末时点增量考核；第二部分是贷款累计投放考核，以金融机构当年贷款累放情况为考核依据，为年度时期总量考核；第三部分是执行信贷政策情况考核，对各机构涉农信贷投入、下岗失业人员小额担保贷款政策等六项信贷政策执行情况分别进行考核，为专项定量考核；第四部分是对各金融机构执行人民银行拟定的年度货币政策执行与落实信贷政策支持地方经济发展等工作完成情况进行的综合定性考核。其中，2009年度以行署办公室《转发人行阿勒泰中心支行在适度宽松货币政策下有效推进金融支持地区经济发展的指导意见的通知》（阿行办发〔2009〕40号）作为考核依据。
　　第四条 新增可贷资金是新增存款扣减应缴法定存款准备金平均变动额后，所能用于发放贷款的最高资金额。
　　第五条 新增存款的计算方法为当年月度各项存款平均余额减上年月度各项存款平均余额的差。
　　第六条 新增贷款是指当年月度贷款平均余额与上年月度贷款平均余额的差（均为扣除票据贴现后的余额）。
　　第七条 新增存款用于当地的考核以该被考核机构当年新增贷款占该被考核机构当年新增可贷资金的比例作为得分权数，与核定考核分值的乘积为实际考核得分，即实际得分＝核定考核分值×得分权数（当年新增贷款/当年新增可贷资金）。
　　第八条 新增存款用于当地的考核中，如当年新增存款为正值，当新增贷款为零或是正值时，该项考核最低得分为零分值，最高得分不超过该项考核核定考核分值；当新增贷款为负值时，该项考核得零分。
　　如当年新增存款为负值，新增贷款核算值为正值时，则该项得分为满分（核定考核分值）；新增贷款核算值为零或负值时，则该项考核得零分。
　　第九条 贷款累计投放考核以该被考核机构当年贷款累计投放额占全部被考核机构当年贷款累计投放额的比例作为得分权数，与该金融机构考核核定分值的乘积为实际考核得分。即实际得分＝核定考核分值×得分权数（某机构当年贷款累计投放额/全地区金融机构当年贷款累计投放额）。如出现金融机构当年累放为零，则该机构该项考核为零分。
　　第十条 本办法对各金融机构执行信贷政策情况进行专项定量考核。按金融机构类别对各专项信贷政策赋予不同分值，金融机构某项信贷政策执行情况得分情况分为两部分，第一部分的分值是基本分，被考核机构当年已开展该项业务，则可得该项核定考核分值的60%；第二部分按照年末余额占该项全部被考核金融机构年末余额作为其权数，与该金融机构该项核定考核分值的40%乘积为实际考核得分，即实际得分＝核定考核分值×60%＋核定考核分值×40%×得分权数。
　　第十一条 本办法对各金融机构执行年度《指导意见》情况的考核为定性考核，各被考核金融机构应严格按照年度《指导意见》进行信贷投放，该项考核主要针对是否按照《指导意见》的要求实施信贷投放，在信贷投向方面是否符合国家和地方产业政策、财政政策等内容实施综合定性评价与考核。
　　第十二条 本办法依照《关于全面改革扶贫贴息贷款管理体制的通知》（国开办发〔2008〕29号）等行政法规、部门规章以及人民银行相关信贷政策文件要求，对各金融机构进行考核。

第三章 激励政策
　　第十三条 扶持的货币政策（法人银行业金融机构适用）
对考核结果为优秀的银行业法人金融机构，人行阿勒泰中心支行优先安排支农再贷款。
　　第十四条 优惠的地方支持政策（适用全部被考核机构）
　　（一）对当年考核结果为优秀，为促进地区经济发展做出贡献的银行业金融机构，考核小组将报请地区三级干部大会、金融工作会议进行表彰。
　　（二）地区重大优势项目向考核结果为优秀的机构倾斜。对于当年考核结果为优秀并符合扶持重点项目条件的银行业金融机构，考核审查小组将优先向重点项目投资方推荐，支持其成为重大优势项目的合作银行。
　　（三）地区担保资金优先选择考核结果为优秀的银行业金融机构作为合作银行，支持其拓展业务。地区中小企业及下岗失业人员担保中心将优先选择考核结果为优秀的银行业金融机构，支持其拓展中小企业及个人贷款业务。
　　（四）财政资金扶持。被评为优秀的银行业金融机构地方财政资金存款将给予倾斜，引导地区行政事业单位在其开户，扩大存款规模。

第四章 考核程序
　　第十五条 考核每年实施一次，次年1月末以前完成上年度考核工作。
　　第十六条 考核数据采集。人行阿勒泰中心支行统一从金融统计监测管理信息系统采集考核数据，编制各机构的考核表（见附表1、附表2）。
　　被考核单位于当年年末10日内向考核小组办公室报送贯彻落实《指导意见》自查报告。
　　第十七条 考核结果的审查单位。成立由人行阿勒泰中心支行、地区发改委、经贸委共同组成的“地区银行业金融机构支持地方经济发展考核领导小组”（以下简称“考核小组”）。考核小组办公室设在人行阿勒泰中心支行货币信贷与统计科。
　　第十八条 考核小组办公室于年初1月25日前提出上年度各银行业金融机构的初步考核意见。
　　第十九条 考核小组办公室将初步考核意见反馈至各被考核机构后，接受各被考核机构申诉。
　　第二十条 复核程序
　　（一）各银行业金融机构对考核意见如有异议，可在1个工作日内将申诉意见书面反馈给考核小组办公室。
　　（二）考核小组办公室对考核对象反馈回的意见进行复审，并出具复审意见，于1月27日前报送考核小组。
　　（三）考核小组根据复审意见在2个工作日内进行终审评定，并出具最终评定意见。
　　第二十一条 考核结果公示。考核小组通过后，考核小组办公室将各银行业金融机构最终考核意见报行署，并向全地区通报。
　　第二十二条 考核结果执行
　　（一）对考核结果优秀的金融机构，当年可以享受地方政府及相关管理部门的政策扶持。
　　（二）对考核结果优秀的金融机构，可享受表彰、重大优势项目倾斜、担保及财政资金优先的地方扶持政策。

第五章 附 则
　　第二十三条 本办法由地区银行业金融机构支持地方经济发展考核领导小组负责解释。
　　第二十四条 本办法自发布之日起实施。