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宝鸡市城市房屋租赁管理实施办法

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宝鸡市城市房屋租赁管理实施办法

陕西省宝鸡市人民政府


宝鸡市城市房屋租赁管理实施办法
宝鸡市人民政府


第一章 总则
第一条 为了加强我市城市房屋租赁管理,规范房屋租赁市场,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《陕西省城市房地产市场管理条例》和建设部《城市房屋租赁管理办法》、《城市公有房屋管理规定》等法规,
结合我市实际,制定本实施办法。
第二条 凡本市辖区范围内的机关、团体、部队、企事业单位的房屋,国家授权管理的房屋,集体所有房屋,私有房屋以及其它房屋,出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动,及以合作方式与他人从事经营活动的,均应遵守本办法。
第三条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 市房产管理局主管本市城市房屋租赁管理工作,依法规范房屋租赁市场。市房产交易管理处在市房管局领导下,负责本市市区房屋租赁管理的具体实施工作。各县建设局是本县城市房屋租赁的行政主管部门。工商、税务、城建、规划、土地、公安、物价等有关部门及街道办事
处、居(村)委会,应按其职能,积极配合房屋租赁管理部门,搞好房屋租赁管理工作。

第二章 一般规定
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、公平、互利、守信的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第六条 公民、法人或其他组织,对享有所有权的房屋和国家授权管理的房屋,可以依法出租。
第七条 共有房屋出租时,在同等条件下,其他共有人有优先承租权。
第八条 下列行为视同房屋出租:
(一)以房屋的使用权为条件与他人建立经济联合体或建立承包关系的;
(二)出租或以联营方式出让房屋内的营业场地、柜台、橱窗使用权的;
(三)以其它任何方式提供房屋或附属物给他人使用,直接或间接牟取利益的。
第九条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(三)权属有争议的;
(四)属违章建筑的房屋;
(五)不符合安全标准的;
(六)已抵押未取得抵押权人同意的;
(七)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(八)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十条 经过规划管理部门批准的临时建筑,报经房屋租赁主管部门同意后可以出租,但出租期限不能超过规划部门批准临时建筑的期限。
第十一条 房屋租赁当事人应签订书面租赁合同,使用国家统一的房屋租赁合同规范文本。房屋租赁当事人应按照租赁合同的约定,实施权利并承担义务,任何一方不得擅自变更或解除合同。出租人在租赁期间,确需提前收回房屋时,应事先商得承租人同意;给承租人造成损失的,应
给予赔偿。
承租人有下列行为之一者,出租人有权终止合同,收回房屋;由此造成损失的,由承租人负责赔偿:
(一)将承租的房屋擅自转租、转借的;
(二)擅自改变承租房屋结构或约定用途的;
(三)拖欠租金累计6个月以上的;
(四)住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;
(五)利用房屋进行违法活动,损害公共利益或他人利益的;
(六)故意损坏承租房屋的;
(七)执行市、县政府规定租金标准的公有房屋,违反住房政策的;
(八)法律、法规规定其他可以收回的。
第十二条 被列入拆迁范围,且已发布拆迁公告,规定了搬迁期限的房屋,应在搬迁期限的最后一日前终止租赁合同。被依法鉴定为危房的,应终止租赁关系。
第十三条 非住宅用房的租赁,由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项。住宅用房的租赁,属于国家授权管理的房屋出租、单位自管房屋出租给本单位职工解决住房的,执行市、县政府规定的租金标准。其它住宅用房租赁实行协议租金。
第十四条 出租人依照租赁合同约定的期限,将房屋交付承租人。出租人可向承租人收取一定数额的租赁保证金。
第十五条 承租人应爱护并按合同规定使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、装修、扩建。确需拆改、装修、扩建时,必须报经有关主管部门批准并征得出租人同意。
第十六条 房屋出租不妨碍房地产权属的转移。出租人转让租赁期限未满的房屋,应提前3个月书面通知承租人。如受让方为非承租人,出租人应告知受让方出租事宜,原租赁合同条款继续有效;如受让方为承租人,原租赁合同自行解除,并按本实施办法的规定,办理房屋租赁合同的
变更登记或注销手续。
第十七条 市房产管理局根据本市房屋租赁市场价格水平,定期公布房屋租赁成本租金及区位系数。

第三章 租赁登记
第十八条 房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁关系的确立、变更,当事人应自签订或变更租赁合同之日起30日内,到房屋租赁管理单位登记备案。房屋租赁合同期满或提前终止时,当事人应到房屋租赁管理单位办理租赁注销手续。
第十九条 租赁登记(包括变更、注销),由当事人向房屋租赁主管部门申请,并提交下列文件:
(一)房屋租赁申请书;
(二)房屋所有权证;
(三)土地使用权证(指依法应当取得土地使用权证的);
(四)房屋租赁合同;
(五)当事人身份证明。
第二十条 房屋租赁主管部门,自接到租赁登记申请之日起7日内,对符合本办法规定的,予以登记;不符合本办法规定不予登记时,书面答复申请人。
第二十一条 有下列情形之一者,不予登记:
(一)未使用国家统一的房屋租赁合同规范文本的;
(二)租赁合同期限超过5年的;
(三)租赁合同补充内容违反有关法律、法规和本办法规定的。
第二十二条 房屋租赁当事人,须依法申领《房屋租赁证》。《房屋租赁证》经市、县政府房产管理部门负责颁发。县政府所在地以外的建制镇的《房屋租赁证》,由市、县政府房产管理部门委托的机构负责颁发。未取得《房屋租赁证》的房屋不得出租。
第二十三条 《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法、有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所的合法凭证。未取得《房屋租赁证》的,工商行政管理部门不予办理《营业执照》;租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》作为公安部门办理户口登记的凭
证之一;拆迁租赁期限未满的房屋,拆迁人应以《房屋租赁证》所载明的用途进行补偿、安置。
委托他人代管的房屋,可由代管人申领《房屋租赁证》。代管人除提交本办法规定的文件外,还须提交房屋所有权人委托代管的授权证明。共有房屋的共有人申领《房屋租赁证》,还须提交其他共有人同意出租的证明。
第二十四条 房屋出租人应按规定交纳税款,税务机关可委托房屋租赁管理单位代征代缴。
第二十五条 以营利为目的,房屋所有权人在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应将租金中所含土地收益部分上缴国家。土地收益的上缴办法,按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问
题的暂行规定》执行。
第二十六条 房屋租赁当事人应交纳房屋租赁管理费。国家授权管理的直管房屋、单位自管住宅出租给本单位职工居住的,免收租赁管理费。
第二十七条 房屋租赁当事人应如实向房屋租赁主管部门申报租金。申报租金明显低于正常市场租价的,以评估租金作为缴纳房屋租赁管理费的依据。
涉及交纳税费的房屋租赁价格评估,由市、县房屋租赁主管单位设立的房地产专业评估机构,按规定程序和标准进行。
第二十八条 房屋租赁统一由房屋租赁主管部门开具专用发票,出租方凭发票收取房租。

第四章 房屋转租
第二十九条 房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内,征得出租人书面同意,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。受转租人不得将租赁房屋再行转租。
执行市、县政府规定租金标准的公有住宅不得转租,原则上不得过户。确需过户的,必须符合条件,经产权人同意,并交纳过户费。
第三十条 转租人与受转租人应按本办法规定订立转租合同,经产权人书面同意,按照本办法规定,办理租赁登记手续。
第三十一条 转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同的租赁期限。
第三十二条 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,履行原租赁合同规定的承租人的义务。
第三十三条 转租期间,原租赁合同变更、解除或终止的,转租合同也相应的变更、解除或终止。

第五章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定出租房屋者,由房屋租赁主管部门责令其停止租赁行为,没收违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。
第三十五条 有下列行为之一者,由房屋租赁主管部门责令限期改正,并处以租金收入10-30%罚款:
(一)不按期申报、领取《房屋租赁证》者;
(二)伪造、涂改《房屋租赁证》者;
(三)不履行登记、注销手续者;
(四)未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋者。
第三十六条 房屋租赁管理人员行使职责时,必须出示省政府颁发的执法证件,罚没款开具统一收据,罚没收入上缴财政。
第三十七条 被处罚的当事人对行政处罚不服时,可在接到处罚决定之日起15日内,向上一级房屋租赁主管部门申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不起诉,又不履行处罚决定者,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第三十八条 妨碍房屋租赁管理人员执行公务,扰乱房屋租赁市场秩序者,由公安机关依照《治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪者,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 房屋租赁管理人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿者,由有关部门予以严肃处理。给当事人造成损失的,依法予以赔偿。

第六章 附则
第四十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第四十一条 本办法从发布之日起实施。



1997年3月7日
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湖南省人民政府关于贯彻实施《湖南省实施(中华人民共和国行政复议法)办法》的通知

湖南省人民政府


湖南省人民政府关于贯彻实施《湖南省实施(中华人民共和国行政复议法)办法》的通知


【颁布单位】湖南省人民政府

【颁布日期】2001年9月24日

【实施日期】2001年9月24日

湘政发[2001]24号

  各市、州、县人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
  《湖南省实施中华人民共和国行政复议法》办法》(以下简称《实施(行政复议法办法)》已于2001年7月30日经省九届人大常委会第二十三次会议通过,将于2001年10月1日起施行。《实施(行政复议法协法)办法》是为保证《行政复议法》全面、正确实施而制定的一部重要的地方性法规,是落实省委、省人大常委会依法治省决定、决议,加强我省政府法制建设的重要举措。各级各部门各单位要高度重视《实施(行政复议法)办法》的施行,扎扎实实地做好实施的各项工作。为此,特作如下通知:
  一、从真学习、宣传《实施(行政复议法)办法》
  《实施(行政复议法)办法》是省人大常委会依据《行政复议法》的规定,结合我省实际情况而制定的地方性法规。制定、实施这个法规,都是为了保护公民\法人和其他组织的合法权益,保障和监督行政机关依法行使职权,促进依法行政,从严治政,提高工作效率,加强廉政建设,密切政府与人民群众的关系,维护社会稳定。全省各级行政机关工作人员,特别是领导干部,一定要从依法治国基本方略、严格依法行政的高度,充分认识《实施(行政复议法)办法》的重要性,把学习《实施(行政复议法)办法)与学习《行政复议法》结合起来,自觉地依法规范行政行为。各级各部门要把学习、宣传、贯彻《行政复议法》和《实施(行政复议法)办法》作为一件大事来抓,精心组织。具体落实。要采取多种形式广泛深入地宣传《行政复议法》和《实施(行政复议法)办法》,使行政复议制度为人民群众所知晓,运用行政复议制度来解决行政争议,维护自己的合法权益。省委、省政府已将《行政复议法》列入'四五"普法规划。各级普法工作部门要将《实施(行政复议法)办法》作为普法工作的重点内容。
  二、严格依法办理行政复议事项
  为使公民、法人和其他组织能及时依法申请行政复议,《实施(行政复议法)办法》遵循《行政复议法》的合法、公正、公开、及时、便民原则,对作出具体行政行为的行政机关即被申请人,对行政复议机关受理行政复议申请和转送审查规范性文件,对申请人不服不予受理的申诉权及申请人、第三人及其代理人的行政复议查阅权、质证权和行政复议机关作出行政复议决定的行为等作了明确的规定。县级以上政府和各部门都要严格执行这些规定,认真履行行政复议职责,凡是符合行政复议申请受理条件的都必须受理,依法办理;要按照国务院法制办、省政府法制办制定的文书、备案、统计等制度规范行政复议工作。
  三、进一步加强对行政复议工作的监督检查
  县级以上政府法制工作机构要根据本级政府的统一部署,具体组织、承担对行政复议的监督检查工作,发现违反《行政复议法》和《实施(行政复议法)办法》的行为,应当及时向本级政府或有关行政机关提出处理建议,有关行政机关应当依法予以处理。省以下实行垂直领导的行政机关的行政复议,由其上一级主管部门受理办理。省工商行政管理、质量技术监督等行政机关对下属市工商行政管理、质量技术监督等机关的行政复议活动要严格履行监督职责。县级以上政府和各部门要按照国务院、省政府关于贯彻实施《行政复议法》的通知的规定,把是否依法受理行政复议申请,是否按照规定转送行政复议申请以及是否依法审查并作出行政复议决定等情况作为重点进行检查,发现对行政复议申请该受理的不受理。该作决定的不作决定以及严重不负责任等情况.必须严格依法查处,坚决予以纠正。
  四、要为开展行政复议工作提供必要的保障
  《实施(行政复议法)办法》规定了行政复议机关负责法制工作的机构的职责和行政复议工作人员的资质条件。各级各部门要切实加强法制工作机构建设,建立一支政治强、作风硬、业务精的法制工作队伍。省政府法制办要加强对全省行政复议工作人员的培训、考核管理,提高他们的思想政治素质和业务工作能力。
  《实施(行政复议法)办法》重申了《行政复议法》的规定,行政复议机关受理行政复议申请,不得向申请人收取任何费用,行政复议活动所需经费,应当列入本机关的行政经费,由本级财政予以保障。县级以上政府和各部门必须严格执行《行政复议法》和《实施(行政复议法)办法》的规定,为法制工作机构从事行政复议活动提供必要的工作条件。
  五、认真做好行政复议工作,切实推进政府法制建设
  《实施(行政复议法)办法》的施行,是行政复议制度的配套完善。为强化上级行政机关对下级行政机关依法行使职权的监督机制和人民群众对行政机关行使权力的监督机制,促进我省依法行政和政府法制工作,各级各部门要抓住《实施(行政复议法)办法》施行的时机,坚决执行国务院、省政府关于全面推进依法行政的决定,进一步加强和完善规范性文件审查备案制度、行政执法主体资格制度、行政执法程序制度和行政执法监督检查制度,切实提高依法行政的水平,推进政府法制建设。
  县级以上政府要加强对行政复议工作的领导。要从实践"三个代表"重要思想,建设廉洁、勤政、务实、高效政府,忠实履行全心全意为人民服务根本宗旨的高度,充分认识做好行政复议工作的重要性,把行政复议工作列入政府工作的重要议事日程,加强法制及队伍建设,并帮助法制工作机构解决行政复议活动中所遇到的困难和问题。
  各级政府法制工作机构及其工作人员要严格履行《行政复议法》和《实施(行政复议法)办法》规定的职责,加强对行政复议工作的监督检查和业务指导,依法受理、办理行政复议、行政应诉、行政赔偿和行政追偿案件,加大行政复议决定执行的力度,坚决纠正行政执法中的违法行为。
  各级各部门接到本通知后,要结合本地区、本部门的实际认真研究、落实。《实施(行政复议法)办法》实施中遇到的有关情况和问题,请及时报告省政府法制办。

湖南省人民政府
二00一年九月二十四日

周清林 西南政法大学 副教授


关键词: 格式免责条款 自由 公平 效力层次
内容提要: 格式免责条款效力如何,合同法及其司法解释都有明确的规定。不过,这些规定之间大都相互冲突,矛盾重重。为了化解矛盾,有必要先区分格式条款提供方是否违反说明或提请注意义务。违反者应视为没有订入合同,若没有违反,则应区分4种不同情况而对效力进行规定。唯有如此,才能在格式免责条款上达成自由与公平的平衡。


自格式条款规定于《合同法》以来(《合同法》在第39条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第40条规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。《合同法》第41条规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。),学界和实务界对之尽是批评之言而鲜有赞美之意。(理论界和实践界在此方面有代表性的论文有:梁慧星先生在《中国法学》1999年第3期上发表的《统一合同法:成功与不足》、王利明先生在《政法论坛》1999年第6期上发表的《对《合同法》格式条款规定的评析》、胡志超先生在《人民司法》2001年第1期上发表的《格式条款实务问题比较研究》等。)为此,最高人民法院作出了司法解释,希望给逻辑相互矛盾的《合同法》第39条和第40条(以下分别简称39条和40条)指明一条适用上的道路。(2009年5月13日起实行的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》在第6、9、10条规定了格式条款。第6条:提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第9条:提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。第10条:提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。)本来,在最高人民法院司法解释作出以前,只存在《合同法》39条和40条之间的矛盾,可在司法解释做出以后,法条与司法解释以及司法解释之间又呈现出了冲突。于是,在我国规定格式条款的《合同法》及其司法解释之间存在以下三层矛盾:第一,《合同法》39条和40条之间的矛盾。若从字面理解,39条规定了提供方提请注意和说明免除与限制责任的义务,可40条无条件地认定这些条款一概无效,自然39条之义务毫无意义;第二,司法解释第9条规定违反提示和说明义务的他方当事人享有撤销权,而第10条却规定违反上述义务且落入《合同法》第40条的5种情形时无效。显然,司法解释第9条和第10条之间在效力种类的规定上存在严重冲突;第三,司法解释与合同法规定之间存在激烈冲突。司法解释第9条规定违反《合同法》第39条规定者可撤销,但《合同法》第40条规定的却是无效,即使按照司法解释第10条这些情形的无效也必须附加违反39条之条件,因此司法解释与合同法的规定实则大相径庭。鉴于上述三层冲突与矛盾的存在无论在课堂教学、实践处理和理论研究上都将产生巨大分歧并引发严重问题,因此,有必要将整个格式条款法律规制体系条理化,从而尽量减少理论和实践上的矛盾,最大限度地避免有法却无从可依的境地。本文正是基于此而展开。
一、格式条款与合理的不公平
从《拿破仑法典》在第1134条规定“依法成立的契约,在缔结契约的当事人间有相当于法律的效力”以来,合同自由原则便确立了它在近代合同法中的基础地位[1]。随着工业化的推进,批量生产和销售在市场中占有越来越大的份量。为了减少交易成本,基于对批量销售中合同模本的探索与总结,在现实中便出现了诸多由一方提供已经拟定好条款的契约,另一方不再具体参与单个条款的协商与制定,只具有附和与否的权利。(对于格式条款的定义,也有两点值得斟酌之处。根据现行合同法的规定,“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。首先,将认为格式条款界定为“当事人重复使用”颇值疑问。在现实中,很多格式条款并非当事人一方制定的,有可能是委托第三方所制定,此时将定义严格限定在当事人怕与事不符;其次,格式条款制定出来后,是否重复使用只是其偶然属性,并非其必然特点。因此,建议立法在修订时将格式条款定义改为“格式条款是由当事人一方预先提供,对方当事人只具有附和与否权利的条款”。)如今,标准化的格式合同已成为了合同法的主要问题之一,因为在标准化合同下,尽管需要双方当事人签字盖章,名义上似乃合意的结果,事实上非提供方往往没有就格式条款提出自己见解的真正自由。此时,持契约自由乃合同法根本的人会疑问:格式条款是契约自由的体现还是对契约自由的妨碍。目睹了法人制度和垄断的日益兴盛之后,格式条款的普遍运用更加使人深信不疑:它就是契约自由的敌人。(在德国法上,契约自由如何转向格式合同,罗伯特·霍恩教授等有精当的描述和梳理。(参见:罗伯特·霍恩,海因·科茨,汉斯·G·莱塞.德国民商法导论[M].楚建,译.北京:中国大百科全书出版社,1996:94-96.))问题是,作为社会发展必然产物的格式条款,正如弗里德曼教授所总结的,其存在的合理性至少有以下两点支撑:降低起草合同的成本和减少雇员欺骗雇主的风险[2]。正因如此,以往契约中的特殊作法通过制度迅速转变为标准化文本,其结果当然是节约了信息成本和再协商成本[3]。然而,尽管它在效率上产生的价值无与伦比,但从追求公平作为第一价值的法律而言,格式条款会否违背公平原则,似乎已不是一个问题。且看《欧盟债务条例与指令全集》“不公平条款”的第二种情形:“如果一个合同条款是事先起草的,而且消费者不能影响该条款的实质内容,则总是被视为没有经过逐一协商,特别是对于事先拟定的标准合同。”[4]实践中,更能引人反感的是阿狄亚教授所讲的“标准格式合同一个极其普遍和令人讨厌的特征是免责条款的存在”[5]。不过,格式条款在世界的通行却是无需质疑的事实。因此,从源头上取消格式条款从而消除不公平情形实不可能,惟一的办法就是如何达成合理的不公平。对于规制格式条款的法律而言,合理的不公平正是其奋斗的目标。而要让格式条款本身的不公平成为合理,必然要以本来的公平作为坐标。
合同法应有的公平应从其根基开始。合同法的目的在于规制交易,而交易的前提是对财产权的处分。既然交易关联到对财产权的支配,因而谁拥有支配权、如何支配就成了这里公平性的基础。所以,财产权人如何处分财产必定成为认定合同条款具有公平性的来源。民法的私权神圣原则告诉我们,每个人都是自己利益的最大决定者,当然对自己的私权拥有最终决定权。财产权也概莫能外。双方协商一致的合同之所以具有如同法律的效力,其原因正在于当事人拥有对财产的支配权。易言之,合同条款之所以能产生合法义务而约束当事人,正在于它们是权利人自由处分意思的产物。因而,从本源上讲,自由才是合同公平的根基。丧失了自由,公平必定成为无源之水无本之木。格式条款之所以不公平,正乃不自由。李永军教授言,格式条款引起了人们对其公平性的怀疑,原由是它损害了契约自由[6]。那是否意味着自由达成的条款就必定公平?也不能作出这样的推断,否则《合同法》52条规定的5种无效情形以及《合同法》53条规定的两种免责条款无效情形将不会存在。在排除这些与当事人自由无关的情况后,自由应当是格式条款具有公平性的朝向。
那么,以自由来矫正格式条款的不公平性是否已在合同法及其司法解释中得到了体现?首先,从第40条来看,法律径行规定一律无效,显然对格式条款免责或限制责任的情形在处理上没有顾及自由。因为非提供方在面对这些情形时没有任何选择的权利,只能依循法律的规定使之无效。不过,从合同法第41条来看,合同法在矫正格式条款上遵照的价值有了重大转变。根据41条的规定,当格式条款与非格式条款不一致时,以非格式条款为准。这表明,当事人自由协商的非格式条款是矫正格式条款不公平性的依托。可见,合同法对格式条款的规定,在对待免责条款时完全不依据自由,而在解释上据情况不同可以采用意思自治来矫正格式条款。其次,按照司法解释的规定,其第9条主张完全根据自由来矫正,因为它规定对合同法39条第一款义务违反时的效力状态为可变更、可撤销。然而第10条却遵循了合同法第40条的规定,违反39条第一款、属于合同法40条那5项情况的统统无效。看来,司法解释同样采纳了不同的矫正标准。这些不同的标准在调整格式条款时是否能消除或尽力避免格式条款的不公平性?它们之间会否相互龃龉?这些都需要以对合同法及其司法解释的规定作出详尽的探讨为前提。
二、矫枉过正的《合同法》规定
《合同法》制定甫始,梁慧星先生即撰文指出39条和40条之间存在矛盾。他认为,按照第39条第一款规定,格式合同中的免责条款如果履行了提示义务和说明义务就有效。可第40条却认定“免除其责任”的免责条款绝对无效,因而与第39条的规定相矛盾[7]。不过王利明先生认为,39条和40条之间不存在冲突。他说,39条规定的是对未来可能发生的责任予以免除,但第40条却是对现在应当承担责任的免除[8]。那《合同法》第39条和第40条之间究否存在抵牾?
这有必要先行阐释第39条的规定。根据39条的规定,提供方有提请注意以及应对方要求予以说明的义务。显然,该条的规定只是就正面的应当性进行了规定,对于违反或不违反情形却全未涉及。亦即,对于违反或不违反39条第一款义务的情形究竟处于什么样的效力状态,至少从39条看不出来。不过,要想使39条成为一个完整的立法体系,必定需要上述两方面的补充规定。从体系化视角而言,《合同法》第40条必定是对第39条的完善性规定。否则,第39条根本没有意义而无从适用。按照第40条的规定,格式条款合乎这5种情形的一概无效。细观该条,似乎和第39条并无联系,因为它没有特别提及若违反第39条则无效。不过,根据立法逻辑而言,第40条应当是第39条的立法完善。问题在于第40条是否真的完善了第39条?这有两个考察标准。其一在于,看它是否完整了第39条的全部整体外延。上文已经指出,第39条要想得到真正适用,必须囊括以下两点:第一,当提供方违反规定的义务时,法律该如何处理;第二,当提供方没有违反而非提供方也愿意接受时应当如何处理。第40条没有进行区分,而是规定不管提供方有无违反,一概无效。若只从是否丰富了外延这个逻辑角度,它还是比较完整的。其二,具体内容上是否得到了完整的映射。《合同法》第39条规定的对象是提供方免除或限制自己责任的格式条款,那作为完整的映射必定是对免除或限制其责任的条款进行完整规定。从《合同法》第40条规定的5类情形来看,第52条的规定是整个合同无效的规定,只要格式条款合乎52条的5项情况必定无效,不管格式条款内容如何;第53条是免责条款无效的规定,倘若格式条款落入其两种情形之一,必定无效。但第53条指向的只是免责条款,并不包含限制提供方责任的条款;免除责任种类概念过于宽泛,完全是第39条免除的照搬,当然是其完整的映射,不过对它的理解应当结合第53条进行,指向的必定是不包含第53条两种免责情形在内的一切免责类型;加重对方责任的规定,很多情况下可以说是限制自己责任的对立物。限制了自己责任,在利益对立的合同中必定加重对方责任;排除对方主要权利,这也可以当做限制自己责任的反映。可以这么认为,在具体内容上第40条也完整反映了第39条规制的对象。因此,第40条在外延上基本上完善地补充了第39条的规定。看上去在逻辑上相互补充和完善的法条,它们之间是否还有矛盾?
笔者以为,要确定39条和40条之间是否存在矛盾,首先需指认矛盾。梁慧星先生之所以认为这里存在矛盾,是因为若提供方不违反上述义务则有效,而40条却规定无效。概而言之,不违反39条第一款义务者有效是认定矛盾的前提。不过,无论从39条还是40条都不能作出这样的解释。根据当时的合同法立法草案第38条规定,“采用标准合同条款订立合同的,提供标准条款的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明,提供标准条款的一方未尽到提示义务或者拒绝说明的,该条款无效”。(合同法立法草案文稿的引用,来自于《政治与法律》杂志于1999年刊登的《关于合同法草案的意见》专栏。(参见:徐士英.标准合同条款的三维规制思路[J].政治与法律,1999,(1):7.))后来,徐国栋教授拟订的《绿色民法典草案》里直接将这两个关系进行了阐明。(根据该草案第8分编之第40条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应遵循公平原则,经与消费者协会协商后确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制自己一方责任的条款,按对方的要求对该条款予以说明,否则,该免除或限制责任条款无效。(参见:徐国栋.绿色民法典草案[M].北京:社会科学文献出版社,2004:509.))若从其某个反面意义理解,尽到义务者自应有效。由此,39条所隐含的意思和40条的明文规定存在明显冲突。因为提供方违反39条第一款义务者无效,而不违反则为有效,可40条却不问是否违反一律无效。其对立性显而易见。看上去40条对39条进行了完美补充,使得39条规定的义务无论何种情况都可以被调整。但40条无条件地认定所有39条对应的对象无效,实际上必然否定提供方具有义务的意义,因为“提示不提示、说明不说明,该条款本身都无效,提示和说明纯属多余。”[9]但有学者认为,39条的规制对象是格式条款的成立而非效力,属于订约的程序问题。因而,39条和40条之间不存在矛盾[10]。易言之,倘若违反39条规定的义务,那这样的格式条款根本就未成立,自然不存在生效与否的问题。至于40条则是涉及到效力评价,因而两者隶属于两个不同的领域,不能认定它们之间存在矛盾。这一观点的合理性本文将在下一部分予以阐述,但以此认定不存在矛盾深值斟酌。诚然,将提供方对39条第一款义务的违反定性为不成立确实改变了逻辑前提,但这不是认定39条和40条矛盾的基础。之所以两个法条之间存在冲突,是因为事先确认提供方不违反义务则该格式条款有效。而一旦将前提落在了提供方的不违反义务上,则讨论决定成立与否的订立程序就毫无意义。如果提供方没有违反义务而非提供方未表示反对或欣然接受,该条款必定已经成立而呈现于效力评价。若按照合同法立法草案和学界的一般观点而将之定性为有效,则必定和40条无效的规定相冲突。因此有学者认为,若否定两者之间存在矛盾,实际上是在回避问题,不敢面对合同法的不足。不过该学者在论证上却遵循了王利明先生的思路,认为将第40条的“责任”改成“义务”便会避免[11]。我们认为,责任既可以是将来可能发生的对义务的违反,也可以是现实的对义务的违反。第39条的义务肯定是指向将来可能发生的责任,因为那时尚在合同的签订中。但第40条对免责条款的规制却是不分情形的,因而无论是将来可能的还是现实存在的一概无效。因此有学者认为,格式条款免除的是现在的责任还是将来的责任,本质上并无不同,对其合法性也没有根本性的影响[12]。同时,若认为将“责任”变为“义务”会改观这一问题,这也是一种误解。作为合同而言,没有责任可以理解,但没有义务在绝大多数合同下是不可理喻的,这完全不符合合同的起码条件,这也是失权条款无效的原因所在。另外,现实中比比皆是的并非免除义务而是免除责任的条款,因而将“责任”改为“义务”将没有多少适用余地。
当然,这样的矛盾并不会给司法适用带来任何困难,甚至对司法适用而言更为简便、快捷。之所以学界和实务界对此批判之声不绝于耳,不是从其适用上方便抑或逻辑上的全面,而是从其价值上而言的。格式条款之所以不公平,主要原因在于未体现合同自由原则。因而,合同自由原则是调整格式条款问题一个最重要的指针。但第40条却不问情由一概规定无效,看上去是在保护非提供方的利益,实则取消了非提供方在某些情形下的选择自由。例如,倘若格式条款并非52条和53条规定的无效情形,亦非免除自己主要义务和排除对方主要权利的失权条款类型,而仅仅是显失公平,甚或免除的责任或限制的责任连显失公平都谈不上,此时为何还要否定非提供方对自己利益的处分自由?因此,第40条存在的最大问题便是替代了非提供方,完全取消了非提供方决定自己利益的自由。因而,第40条对格式条款的规定确乃矫枉过正,这也预示了修正第40条的方向所在。
三、难解的司法解释再度矫正
最高人民法院的司法解释正是沿着这个方向走的。司法解释第9条规定,倘若提供方违反《合同法》第39条第一款规定的义务,导致对方没有注意这些条款,对方当事人即可以撤销这些条款。亦即,提供方违反39条的义务产生了可撤销的效力。显然,这一规定是针对第39条的违反情形而言的,是为了完善合同法第39条的规定。可见,可变更、可撤销的规定表明了司法解释的倾向,即努力按照当事人最大自由来矫正格式条款。赋予当事人撤销权,相当于让当事人自己决定相关格式条款的效力。不过,对这一规定的理解有三点需要注意:其一,司法解释第9条没有改变39条任何具体情形,仍然针对提供方免除或限制其责任的形态;其二,提供方违反该义务的,格式条款为可撤销,即在提供方违反当时以及在非提供方撤销前这些条款皆为有效;其三,若提供方没有违反这些义务,此时并未赋予非提供方撤销权,那这些条款究竟是有效还是无效不得而知。正是因为司法解释第9条有这三种如影随身的无法摒弃的情形,才产生了后面诸多问题。
涌现出来的第一个问题便是司法解释第9条和《合同法》第40条的关系。第40条规定只要具有这5种情况的格式条款一律无效,且毋需虑及提供方是否违反了39条规定的义务。稍一比较便可发现,司法解释第9条在两个方面改变了第40条的规定,即添加违反条件和将效力变更为可撤销。假若司法解释可以合法适用,那第40条的空间将只能是:提供方没有违反义务但格式条款合乎第40条规定的5类情况的,一律无效。如此一来,在司法解释和合同法规定所遵循的价值上出现了一个较为奇特的现象:违反义务者非提供方有撤销权,而不违反义务者却必定无效。从博弈论视角,格式条款提供方必定选择对39条第一款义务的违反,因为不遵守第39条第一款的义务必然使得格式条款发生效力,即使对方当事人撤销尚需撤销权的行使且还有除斥期间的限制。显然,司法解释第9条鼓励了提供方对自己应尽义务的违反,只因这一违反能给他带来利益。同时,司法解释作为最高人民法院的观点,其对抗《合同法》第40条的合理性在哪?为什么凭空赋予非提供方撤销权?这些都是司法解释无法说清楚的。
产生的第二个问题是司法解释第10条与《合同法》第40条的关系。司法解释第10条明显是针对《合同法》第40条而来的,但对第40条有重大改变,即附加了提供方对39条第一款义务的违反。如果适用司法解释第10条,必须是提供方违反了义务且格式条款属于第40条规定的情形。可见,司法解释第10条严格限定了第40条的适用范围。倘若提供方没有违反或虽然违反了但不属于《合同法》第40条规定的5项情况也不无效,但具有何种效力却不得而知。从法律适用上而言,司法解释第10条明显不如《合同法》第40条,因为它规制的范围极其有限。一旦出现上述两种情况法院该如何处理,尚无法可据。因此,若认定司法解释出台后即可取代合同法的规定,必定出现适用上的漏洞。
第三个问题乃司法解释第9条和第10条之关系。司法解释在针对《合同法》第39条和第40条作出解释时统一附加了“违反第39条第一款义务”条件,但在对待提供方违反义务时却有着天壤之别。第9条规定明显是以相对方是否知悉为主,倘若因为提供方对义务的违反而不知悉,则非提供方可以撤销这些条款。正如上文所述,这些格式条款的种类仍然是免除或限制其责任的条款,而这些条款主要反映在合同法第40条的5项情形中。可司法解释却在第10条明确规定违反这些义务且落入《合同法》第40条情形的格式条款一概无效,显然与第9条存在激烈的冲突。因为第9条的格式条款在现实中主要表现为40条的5项情况,因而与第10条在调整对象上存在重合,但针对同样的对象在相同的条件下却有着不同的效力,这是匪夷所思的。可以想象,实践中一旦出现提供方对《合同法》第39条第一款义务的违反且又属于合同法第40条情形时,将导致法院抉择的不知所措。
可见,最高法院司法解释在法律适用上不但没能真正意义上解决问题,反而使得问题更加突出和激烈。它不但使得原有合同法的问题继续存在,还带来了司法解释本身之间的严重冲突以及司法解释与法律之间难以化解的矛盾。当然它的功绩在于尝试着打破铁桶一块的《合同法》第40条的规定,希望从意思自治视角给格式条款的矫正注入新鲜血液。
四、格式免责条款下应有的公平
综上分析可知,格式免责条款之所以存在诸多问题,主要在于未进行分类规定。首先,合同法及其司法解释并没有真正按照“是否违反《合同法》第39条第一款义务来进行区分”。《合同法》第40条完全不管是否违反义务,一概规定无效;司法解释第9条和第10条只是讨论了违反时法律该如何处理问题,至于没有违反应当怎样适用法律,不得而知。其次,合同法及其司法解释没有就格式免责条款可能侵害的价值进行排列。合同法不分青红皂白一律规定无效,乃是将强行性条款、合同根本性条款以及任意性条款统一对待。合同法一刀切的作法与合同法本身的立法理念不相符合。从《合同法》第三章有关“合同效力”部分可以看出,合同效力划分为有效、无效、可变更、可撤销以及效力待定。格式免责条款同样作为合同条款为何要脱离一般性合同效力的规定?为何不能区分具体条款的不同情形而分别进行规定?最后,合同法及其司法解释都没有区分开第40条规定的5项情形,不清楚为何将加重对方责任、免除责任、排除对方主要权利与《合同法》52条、53条的强制性规定并列在一起。因此,要想使格式免责条款具有起码的公平,需要依据这三个分类重新界定。
从第一个分类而言,倘若提供方违反了第39条第一款规定的义务,亦即没有提请注意或予以说明,此时格式免责条款效力如何?根据合同法40条的规定,这样的条款一律无效;而按照司法解释的规定,则为可撤销或无效。显然,合同法及其司法解释遵循了我国在此方面立法的传统。如《保险法》第17条规定:保险合同中有保险人责任免责条款的,保险人应当向投保人说明,未明确说明的,该条款不产生效力。《消费者权益保护法》第24条规定:经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。问题是,这一传统是否可行?从法律逻辑上而言,无效应是对已经成立合同的评价。倘若合同尚未成立,则谈不上生效与否。可见,立法与司法解释将之作无效情形处理是以格式免责条款成立作为前提的。但格式免责条款成立了吗?这涉及到提请注意和说明义务的意义。倘若提供方未提请注意或未作说明,此时对方当事人签字盖章,该如何进行认定。假若法律事先推定只要对方签字盖章,当事人对这些条款就达成了一致,那提请注意的义务何在?说明的义务何在?也许,现行《德国民法典》第305条第二款规定可为我们提供借鉴:只有在下列情形,合同当事人另一方赞同适用一般交易条款时,一般交易条款始构成合同的组成部分:1、使用人在订约时明确地向另外一方当事人指明一般交易条款……[13]。根据王全弟先生等进行的概括,德国的一般交易条件法从两个层面对一般交易条件进行了规制:第一,就一般交易条件是否纳入合同条款之要件进行规定;第二,在第一层面的基础上就这些条款进行法律规制,确定其效力[14]。可见对这些特别的格式条款而言,法律之所以规定提请注意和说明义务,正在于给这些条款设定一个准入的门槛。其实在德国,从旧的一般交易条款法到《德国民法典》的新债法,都遵循了这一原则[15]。易言之,倘若没有提请注意或说明,将视这些条款没有经过相对方同意,因而该条款不得被订入合同。在我国也有学者对此进行了尝试性探讨。如聂铄、胡克敏先生认为,格式条款提供方对这些条款若违反第39条第一款义务的,应当认定为没有订入合同,自然不会发生效力[16]。陈鸣先生认为,若格式条款的内容不为对方所了解,就不得进入对方意思表示的范围,不能进入合同而成为合同的条款[17]。喻志强先生亦认为,违反合同法39条第一款之义务,仅产生不订入合同条款的效力,关涉的是合同成立而非合同效力[18]。法律之所以赋予提供方对于这些条款如此特别的义务,是因为这些条款对当事人双方权利关涉甚大。假若提供方违反而相对方并未知悉,此时强行认定相对方已经同意,违背了法律依据意思自治对格式条款进行的公平矫正。基于此,笔者以为,只要提供方违反合同法第39条第一款之义务,即使他有足够的证据证明相对方知悉这些条款,也不能认定相对方已经进行了同意的意思表示。因此,提供方对自己义务的违反导致的必定是这些条款不被订入合同,因而在这些条款上双方当事人并未达成一致。依此理论,司法解释第9条和第10条的存在并无合理性。因为这两条的前提都是提供方对39条第一款义务的违反。
由上,合同法及其司法解释对格式免责条款的规制只能发生在提供方没有违背提请注意和说明义务的前提下。问题是,是否违反义务者皆无效?司法解释对此没有规定,而合同法规定为一概无效。其实,这样一刀切的作法过于武断,因为它无视格式免责条款的实际情况。为此,必须区分5种情形。第一,格式免责条款隶属于的合同为《合同法》52条规定的无效合同,此时,格式条款必定无效;第二,若格式免责条款合乎《合同法》53条规定的无效免责条款种类,理当无效;第三,若格式免责条款指涉失权条款,即免除自己的主要义务或排除对方主要权利,此时合同一开始丧失了根基,应当认定为无效;第四,若格式免责条款涉及到的仅仅是上述以外的情形,但合同显失公平的,应当认定为可变更、可撤销;第五,若不属于上述五种,应当为有效。
至于第三个分类,对它们的区分从明晰类型而言甚为重要。根据第二个分类提供的价值标准,我们可以将40条的5项情形进行这样归纳。首先,《合同法》52条和53条规定的情形无效,这无可置疑;其次,对于“免除其责任”而言,应当界定为《合同法》53条规定外的免责条款,同时这一免责条款理当被限缩解释为“免除自己履行主要义务而来的责任”。之所以要进行这样限缩性的解释,一方面与后面的“排除对方主要权利”相对称,另一方面将“免除责任”与“限制责任”区分开来,否则“限制责任”没有适用的空间。基于此,可以将“免除其责任”与“排除对方主要权利”合并为“失权条款”;最后,在对“加重对方责任”理解时,应当与39条第一款的“限制其责任”相对应(有学者已经对此表明了看法。该学者认为,限制或减轻自己责任就相当于加重对方责任,而加重对方责任就等于限制或减轻了自己责任。(参见:任华.浅论格式免责条款的效力[J].中央政法干部管理学院学报,2000,(6):49.))。同时,有必要对“加重”两字进行限制性解释,只有导致“显失公平”的才叫作“加重”,若提供方所限制的责任无关痛痒,尽管严格从字义而言必定加重,但不能理解为法律意义上的“加重”。因此,只有加重对方责任到显失公平的程度,才叫作这里的“加重对方责任”。有疑问的是,“加重对方责任”与民法上的“显失公平”之间,并不具有必然联系。因为“显失公平”尚需订立合同时双方优劣势明显作为前提。那么格式免责条款双方在签订时是否具有如此不对称的地位?本来,根据合同自由原则,合同义务应当基于当事人平等的交易能力而来的合同条款[19],但现实中格式条款提供方往往为了规避自己的风险而将其进行单方面的转移,此时对方当事人无力抗拒[20]。正如学者言,使用格式条款的工商业组织虽将消费者尊称为“上帝”,但也通过格式条款将消费者驯服为奴隶,以至于消费者“上帝”的尊严只能从沿街叫卖的小商贩那里才能获取[21]。因此,由于格式条款提供方在专业知识、经济地位和信息掌握上的明显优势[22],若“加重对方责任”至显失公平的程度,则完全合乎“显失公平”的构成要件。基于上述分析,我们可以结合《合同法》第40条的规定将格式免责条款的情形分为三类:第一,《合同法》52条和53条规定的情形以及失权条款;第二,“加重对方责任”这一显失公平情形;第三,其它。而对于这三种情形的效力认定,理当将第一种情况确定为无效,第二种认定为可变更、可撤销,第三种为有效。
五、结论与修法建议
基于上述分析,笔者以为对格式免责条款的规制应当按照以下步骤进行。第一,规定格式免责条款提供方有提请注意和说明的义务,若违反这一义务视为双方并未就该条款达成一致,因而这些条款不被认定为合同条款;第二,假若提供方没有违反这些义务而对方当事人接受的,若这些条款合乎《合同法》52条和53条情形,应强制性地认定为无效;倘该格式条款符合失权条款情形,即属于“免除自己主要义务”和“排除对方主要权利的”,亦应定为无效;如果上述格式条款只是“加重对方责任”的显失公平条款,即应按照可变更、可撤销来对待;不能被归类到上述三种情况的,则统统有效。因此,笔者建议我国将来在修订《合同法》时可以对格式免责条款进行这样规定:
《合同法》第××条:格式条款是当事人一方预先提供,对方当事人仅享有附和与否权利的条款。
采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。违反上述义务者,该条款不被视为订入合同。其它法律有特殊规定的,遵照其它法律进行(之所以设定兜底条款主要是参考《德国民法典》第305a条的规定。(参见:德国民法典[Z].2版.陈卫佐,译注.北京:法律出版社,2006:100.))。
《合同法》第××条:格式免责条款提供方尽了《合同法》第××条规定的义务,对方当事人未表示反对的,提供免责条款情形符合《合同法》第52条和第53条规定的,无效;提供的免责条款旨在免除自己主要义务和排除对方主要权利的,无效;提供的免责条款加重对方责任致使显失公平的,可变更、可撤销;其它情形的,有效。



注释:
[1]拿破仑法典[Z].李浩培,吴传颐,孙鸣岗,译.北京:商务印书馆,1979:152.
[2]大卫•D•弗里德曼.经济学语境下的法律规则[M].杨欣欣,译.北京:法律出版社,2004:185.
[3]柯武刚.史漫飞.制度经济学:社会秩序与公共政策[M].韩朝华,译.北京:商务印书馆,2000:233.
[4]欧盟债法条例与指令全集[Z].吴越,李兆玉,李立宏,译.北京:法律出版社,2004:69.
[5]P•S•阿狄亚.合同法导论[M].赵旭东,等,译.北京:法律出版社,2002:16.
[6]李永军.合同法[M].北京:法律出版社,2004:57.
[7]梁慧星.统一合同法:成功与不足[J].中国法学,1999,(3):108.
[8]王利明.对《合同法》格式条款规定的评析[J].政法论坛,1999,(6):9.
[9]胡志超.格式条款实务问题比较研究[J].人民司法,2001,(1):19.
[10]王宏军.论格式条款的无效情形[J].云南财贸学院学报,2004,(6):64.
[11]王素芬.格式条款效力评析[J].辽宁大学学报:哲学社会科学版,2000,(4):44.
[12]任华.浅论格式免责条款的效力[J].中央政法干部管理学院学报,2000,(6):49.
[13]Otto Palandt.Bürgerliches Gesetzbuch[M].Bd2.verlag.München:C•H•Beck,2005:415.