杭州市市区廉租住房管理试行办法
浙江省杭州市住房制度改革领导小组
杭州市人民政府办公厅转发市住房制度改革领导小组关于杭州市市区廉租住房管理试行办法的通知
杭政办发〔2001〕219号
各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
市住房制度改革领导小组拟订的《关于杭州市市区廉租住房管理试行办法》已经市长办公会议讨论通过，现转发给你们，请认真贯彻实施。
杭州市人民政府办公厅
二ＯＯ一年十一月六日
杭州市市区廉租住房管理试行办法
市住房制度改革领导小组
（二ＯＯ一年十月八日）
第一条 为建立和完善多层次的住房供应和保障体系，逐步解决我市最低收入家庭的住房困难，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和《城镇廉租住房管理办法》（建设部令第70号）精神，结合我市实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内（不含萧山、余杭两区）的廉租住房管理。
第三条 本办法所称的廉租住房是指政府在住房领域为实施社会保障职能对符合市区城镇居民职工最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补助或以低廉租金配租的普通住房。
第四条 廉租住房的运作由市住房制度改革领导小组统一领导，筹集及配租由市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）负责，配租工作由杭州市总工会、杭州市民政局配合，经租管理由房产管理部门负责。
第五条 廉租住房资金的来源为市财政专项资金和房改增值资金中的廉租住房补充资金。
廉租住房资金由市房改办专户存储、专项使用，用于发放租金补贴和筹集配租住房的房源。
第六条 配租住房的房源由市房改办负责筹集；也可由社会捐赠和政府根据我市情况采用其他渠道筹集。
第七条 廉租住房的配租方式：
1、租金补贴配租：补贴标准等于市场租金标准与廉租租金标准的差额。
2、实物配租：以廉租租金标准向申请家庭出租一处符合廉租住房标准的普通住房。
第八条 同时符合下列条件的家庭，可以申请廉租住房：
1、家庭成员具有本市市区城镇常住居民户口且实际居住，并至少有一人取得本市市区城镇常住居民户口3年以上（含）；
2、家庭人均住房使用面积在6平方米及以下（含私房和承租公房）；
3、已领取由市总工会（市“送温暖工程”基金会）统一印制并审核发放的《杭州市职工家庭特困证》或已领取由市各级民政部门审核发放的《杭州市最低生活保障社会救济金领取证》的特困家庭。
第九条 廉租住房分配方式以租金补贴配租为主，实物配租原则上配租给夫妻双方年龄均在52周岁（含）以上、烈属、残疾等有特殊困难的家庭。实物配租只租不售。实物配租的对象也可选择租金补贴配租。
第十条 廉租租金标准实行政府定价，按照维修费和管理费两项因素计算确定。市场租金标准和廉租租金标准由市房产管理局、市房改办、市物价局会同有关部门定期核定公布。
第十一条 廉租住房配租标准为人均使用面积8平方米［包含原居住的住房使用面积，按一户家庭（家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系）的实际居住人口为计算口径（独生子女按一人计算）］。
实物配租的，超过配租标准以上部分的面积按现行公房租金缴纳房租。若人均使用面积已达到8平方米且总配租使用面积小于24平方米（含）的，按廉租租金标准缴纳房租。租金补贴配租的，按实际人口使用面积8平方米标准发放。补贴每半年发放一次。实际支付房租小于配租标准的，租金补贴按实发放。
第十二条 廉租住房的配租实行轮候配租制度。
（一）申请
1、申请家庭推荐一名具有完全民事行为能力的申请人，向市房改办领取《杭州市市区廉租住房配租申请表》（以下简称“申请表”）。
2、申请人向市房改办提出申请，如实填报家庭的基本情况，并提交下列材料：
（1）家庭全部实际居住人口的身份证、户口本、现有住房租赁证或产权证；
（2）市总工会核发的《杭州市职工家庭特困证》或各级民政部门核发的《杭州市最低生活保障社会救济金领取证》；
（3）家庭成员所在单位是否解决住房或进行住房货币分配证明；
（4）家庭成员推荐申请人的书面意见书；
（5）符合实物配租条件且属烈属、残疾的申请家庭，另需提供烈属证、残疾证。
3、《申请表》填写完毕后，由户籍所在地的社区、区房产管理部门签署意见并盖章；所在单位、市总工会签署意见并盖章，无单位的申请人，由户籍所在地的街道、区民政局在《申请表》上签署意见并盖章。
（二）受理登记
1、申请人将填写的《申请表》和相关资料交市房改办。市房改办在受理申请之日起30个工作日内，完成对申请家庭住房、收入状况的初审；
2、经审核符合条件的申请家庭市房改办给予登记，进入轮候配租。
经审核不符合条件的申请家庭，市房改办不予登记，并发出书面通知；
3、在轮候期间，申请家庭的基本情况发生变化的，申请人应当及时告知市房改办。市房改办核实后，根据情况变化，进行变化登记或者取消其本次配租；
4、市房改办根据申请家庭的实际情况及轮候次序给予安排实物配租或租金补贴配租，并将配租情况登报公示。对自公示之日起15日内无异议的申请家庭，核发《杭州市市区廉租住房配租资格证》（以下简称“配租资格证”），有异议的申请家庭，重新进行调查核实；
5、实物配租对象凭《配租资格证》，向房产管理部门办理承租手续；
租金补贴配租对象应当与市房改办签订租金补贴协议，与出租人签订廉租住房租赁合同，并向市房产管理局、市房改办登记备案。出租人凭《配租资格证》第二联和身份证到市房改办领取补贴租金。
第十三条 实物配租对象无正当理由先后两次拒不接受配租方案的，取消其配租资格，并在1年内不得重新申请；
租金补贴配租对象自取得《配租资格证》之日起在6个月内未落实租房的，作自动放弃处理，并在1年内不得重新申请。
第十四条 实物配租承租期为2年。市房改办每年要会同各区民政局、市总工会、区房产管理部门对实物配租家庭的年收入和住房情况进行核实；
租金补贴配租的家庭，于每年12月底向市房改办递交由各区民政局或市总工会及区房产管理部门出具的特困家庭年收入和住房情况证明。
市房改办对符合配租条件的家庭，继续保留其配租资格；对不符合配租条件的，将收回住房或停止发放廉租租金补贴。
第十五条 配租期内，当家庭条件改善、户口迁出本市或家庭年收入超过最低收入线20％时，配租对象须迁出住房或向市房改办办理停止发放补贴手续，市房改办注销其配租资格。
对实物配租立即迁出有困难的，市房改办给予6个月的过渡期，并按公有住房租金标准收取房租；超过6个月仍未迁出的，按市场租金收取房租。
第十六条 实行配租的家庭，在办理完配租手续后，其原承租公房的使用权原则上由市房改办统一调剂，充实廉租住房房源。
第十七条 配租对象有下列行为之一的，市房改办责令其退出廉租住房，补交市场租金和廉租租金的差价，并撤销其配租资格，3年内不得提出廉租申请：
1、骗取配租资格的；
2、改变廉租住房使用性质的；
3、将廉租住房转租或变相转租、过户的；
4、拖欠廉租租金达6个月以上的；
5、办理租住手续后空关6个月以上的；
6、强占廉租住房的；
7、将租金补贴挪作他用的；
8、政府管理部门认为应撤销资格的。
第十八条 廉租住房的使用权不得上市交易，不得与其它住房调换。
第十九条 对开发建设和购买的廉租住房，政府在土地、规划、计划、税费等方面给予政策扶持。
第二十条 廉租住房经租管理单位必须做好廉租租金的收取、房屋养护修理等工作，确保使用人的正常使用。
市房改办每年将公房租金与廉租租金的差额结算给廉租住房经租管理单位，用以弥补房屋养护修理费用的不足。
第二十一条 本办法由杭州市住房制度改革办公室负责解释。
第二十二条 本办法自公布之日起施行。
运用优势证据规则认定民间借贷关系
——张三诉李四民间借贷纠纷案
【问题提示】
如何运用优势证据规则判断当事人之间是否存在民间借贷关系？
【要点提示】
当事人对是否存在民间借贷关系，或者是存在其他法律关系各持一词。如果原告提供的证据证明民间借贷关系成立的可能性明显大于被告提供的证据证明存在其他法律关系的可能性，则可以运用优势证据规则认定原告主张的民间借贷关系成立并据以裁判。
【案例索引】
一审：XX省XX市XX区人民法院（2010）芙民初字第XXXX号（2010年11月19日）
【案情】
原告张三（女）。
被告李四（男）。
原告张三诉称：李四分多次找我借款现金24万元，后于2008年9月19日出具《借条》，约定年内归还。约定的还款期限届满后，我多次找李四索要，李四均以种种理由拖欠未还。为此具状起诉，请求法院判令李四立即偿还借款24万元，并承担本案诉讼费。
被告李四辩称：张三是我的大姐。在过去的十多年里，我们都一直住在同一个小区，在同一个商场做生意，两家关系不错。2007年5月，我们决定去XX开厂做家具生意。双方饭桌上商定，李四负责关系和多出力，张三多出钱，如果赚了钱就平分。这应该算是双方的口头协议。但这次由于没有找到厂房而未能办成。只好返回XX，并商定于2008年继续去XX办厂。2008年3月底，由于我没有资金，需要卖掉住房以筹措资金办厂。在作出卖房决定前，我再三征求张三的意见是否继续办厂，张三满口答应继续办厂。没想到我卖了住房之后，张三不知出于什么想法居然打电话说不去办厂了。我对张三的这种做法很恼火，于是也决定不去办厂了。待我冷静下来后，张三又来到我家中，说又还是要办厂，并要我先去找好厂房，厂房找到之后会马上转资金过去。我知道张三为什么要急着办厂，是因为张三当时正在闹离婚，张三想远离有过严重精神病史的姐夫，怕离婚后纠缠不清，同时也是要为儿子创点业。我于2008年4月11日到XX，5月份就找好了厂房，6月份买图纸开发款式，这时张三来到XX，并住在XX市场。由于张三的存折是用我俩母亲的名字开的，没有母亲的身份证取不出钱，加上其他一些事情，张三经常往返于XX与XX之间，直到8月底处理了儿子读书、XXX门面转让等事宜之后，才于9月3日来到厂里，共同组织参加9月8日-15日的国际家装展销会和安排厂里的各项工作。此后由于国际性的金融危机，原本红火的展销会寥寥无人，我们新开的厂更是一没客户，二没有商场，展销会结束后几乎没有几套订单。而这个时候我们厂已经投入七八十万元，展销会结束后，则几乎处于一种停滞状态。在这期间，张三让父亲带来XX5万元；6月份转款5万元；7月29日转款9000元，给付现金3000元；8月2日转款63 000元；8月15日转款5000元；8月23日转款3万元；9月5日转款2万元，这样分七次共注入合伙资金23万元。这就是张三投入的全部合伙资金。2008年9月19日，张三称儿子在学校打架，需要回XX处理。我说你现在回去厂子怎么办？现在账上没有一分钱了。张三则说我已经投入了那么多钱，你投入多少我还不清楚。张三也曾经要求过将投资开支明细账交给她，我由于太忙没有交，只是把客户打款的银行卡交给了她。张三说我回去转24万给你，但你必须现在打一张《借条》给我，账就以后再算。我当时由于连日劳累，通晚没睡，就昏昏沉沉地答应了，出具了一张《借条》。张三当天就回了XX，之后再也没有回厂，也没有打过一分钱，我也再没有收过她一分钱。至此，我才知道张三要我出具《借条》，是挖了一个坑让我往里跳，以至于今天她才有机会起诉我。张三给我的资金，除了合伙的资金差不多是24万以外，再未给过我任何钱款。张三说我借款24万元，那么这24万元又是如何给付的呢？总之，我虽然打了《借条》，但张三并没有真正给付过24万元，我也不应归还张三24万元借款。张三给付过23万元，但这是投资入伙办厂的钱，并不是借款。入伙办厂因金融危机亏损80多万，两个人都应承担责任。请求法院驳回张三的诉讼请求。
XX省XX市XX区人民法院经审理查明：
张三和李四系姐弟关系。
2007年5月-2008年9月间，张三和李四曾商量一起去XX、XX办厂做家具生意，但没有签订书面合伙协议。期间，张三通过银行转账、现金等方式共分七次给付李四共计23万元。
2008年9月19日，李四向张三出具一份《借条》，内容为：“《借条》 今借张三现金贰拾肆万元整。年内尽量归还。借款人 李四 2008.9.19日。”
关于《借条》的由来，张三法庭陈述称，双方原来确实商量过合伙办厂做家具生意的事情，张三也曾分七次给付了共计23万元的资金，但合伙本身是张三不情愿的，李四还多次发短息威胁要求张三入伙。头两次给付的10万元，本来都是借给李四的。后来张三觉得既然借了这么多了，干脆就合伙算了，于是继续付款。可待张三要求知晓家具厂的资金账目时，李四却不同意，只是给了张三没有实际价值的客户打款银行卡。张三感觉和李四不可能合作好，要求退出，李四同意张三已给付的投资款算作借款，于是就向张三出具了《借条》。至于借款金额为何是24万，张三法庭陈述称，这24万元中包含了合伙前李四曾经欠着未还的1万元，因而合在一起就是24万。对此说法，李四称此前确实借过张三的钱，但后来都还清了。张三则反驳称，当时李四为了购房向张三借款5万元，后来只还了4万元，还剩下1万元未还，于是与23万元合在一起后，由李四出具了金额为24万元的《借条》给张三。
以上事实，有经庭审质证的《借条》、手机短信、书面证词及双方当事人法庭陈述等证据证实，足以认定。
【审判】
XX省XX市XX区人民法院经审理认为：
张三和李四系姐弟关系。双方曾一起合伙办厂做生意，为此张三曾分七次给付李四共计23万元。在双方因合伙事务发生争执、能否继续合作下去难以确定、张三决意退出的情况下，李四就张三已经给付的资金23万元连同此前借钱未还的1万元向张三出具金额为24万元的《借条》，并承诺尽量年内归还。因此，张三和李四之间成立了民间借贷法律关系。此民间借贷法律关系是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。现李四没有按照承诺的期限和数额归还借款，构成违约，依法应当承担民事责任。张三要求李四归还借款24万元的诉讼请求合法合理，依法应予支持。
李四答辩认为《借条》系张三谎称回去后继续转款24万元作为合伙资金，但要求李四先打《借条》，而打了《借条》之后张三一是没有再回厂合伙，二是没有再转过一分钱款，因而李四并没有实际向张三借款24万元，双方并不存在真实的民间借贷法律关系。对此答辩理由，法院认为不足采纳，理由如下：因为双方合伙期间就是否应当共掌资金账目而发生争执，张三亦由此心生去意。在此情况下，张三会像李四所称的那样回去再转款24万元作为投资，从日常生活情理上看应为不可能。两相比较而言，张三所称的在张三意欲退出合伙的情况下，李四承诺张三已经投入的23万元资金转为无息借款，并承诺年内归还的说法具有更高的可信度。而从举证证明的角度来看，张三所举证的《借条》，本身即表明了双方存在借贷关系的合意；而李四所举证的书面证词，充其量只能证明双方曾经存在过合伙关系，但不能否定双方终止合伙时就张三入伙资金作借贷关系处理的双方合意，因而张三所举证据的证明力明显大于李四所举证据的证明力。至于《借条》金额为24万元而非投资款23万元，张三对此作出解释是此前李四欠有借款1万元未还，因而这次算作了一起。对此，李四并不否认此前曾向张三借过钱，只是强调已经全部还清了。如此情况表明，张三关于借款金额构成中1万元的由来的说法亦具有合理的可信度。综上，李四关于不成立借款关系的答辩理由难以成立，法院不予采纳。
至于李四辩称合伙亏损80余万元，张三应当分担亏损的意见，与本案不属同一法律关系，当事人可以另循他径妥善解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百一十条、第二百一十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，判决：李四于本判决生效之日起十日内归还张三借款24万元。本案受理费2450元，由李四负担。
一审宣判后，当事人未在法定上诉期限内提起上诉。本判决已经产生法律效力。
【评析】
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本规定即为人民法院认证证据的优势证据规则。
优势证据规则，又称“高度盖然性占优势的证明规则”，即当证据显示待证事实存在的可能性明显大于不存在的可能性，法官可据此进行合理判断以排除疑问，在已达到能确信其存在的程度时，即使还不能完全排除存在相反的可能性，但也可以根据已有证据认定这一待证事实存在的结论。
如何理解优势证据规则，可以从以下几个方面进行：
1、证据是否有优势是对证据证明力的评价，而不是单纯对证据数量的衡量。
2、对证据具有优势的判断必须建立在排除合理怀疑的基础之上。
3、证据具有优势，必须达到足以令人确信其待证的事实确实存在的程度，但所要求的证明标准是一种相对的“法律真实”，而非绝对的“客观真实”。
4、优势证据是认定待证事实的最低限度的证据。证据是否属于优势证据，是人民法院对双方当事人所举证据进行比较的结果，但这种比较必须建立最低限度的基础之上，而不只是简单的比较。比如，原告起诉被告借款，原告未能提供借据等有力证据，而仅由其配偶作为证人提供证词，在这样的情况下，被告即使毫无证据可举，原告也不可能胜诉，因为原告的证据没有达到最低限度。
5、优势证据规则符合认识论规律，具有科学依据。法官对证据是否具有优势的判断是主观思维的结果，得出的结论也只能是主观的，但主观的认识根源于客观事实，因而根据证据内心确信后得出的结论也必然会是符合客观实际的。
优势证据规则的确立，是保障诉讼公正的需要，是实现诉讼经济和诉讼效率的需要。人民法院审理民事案件，既要追求客观真实，又要注重速度和效率，因而应当大胆而正确地运用优势证据规则。
本案中，原告张三为主张成立民间借贷关系，提供了《借条》作为证据。李四为证明双方不存在借贷关系而成立合伙关系，提供了一些书面证词作为证据。
对于张三所举证的《借条》，李四质证称《借条》虽然是李四签名出具的，但张三并未实际给付相应数额的借款给李四，因而否认双方存在借贷关系。对于李四所举证的书面证词，张三则质证称一开始双方也还是有过合伙关系，但后来在合伙资金的处理中通过《借条》的方式衍生出了借贷关系。
对双方上述所举证进行比较，即可明显看出张三一方所举证据的证明力明显大于李四一方所举证据的证明力，从而构成优势证据，足以证明本案待证的民间借贷法律关系事实确实存在。因为本案中张三所举证的《借条》属于法定证据种类中的书证，书证是以其所记载的思想内容证明待证事实。本案中的《借条》系李四向张三亲笔签名出具，就足以证明李四向张三借款的事实。而且，《借条》一旦出具，不仅能证明当事人成立民间借贷法律关系，而且能够证明借款人已从出借人受领了与《借条》所载金额相同的款项。本案当事人关于款项往来过程的陈述，亦足以印证李四确实已从张三那里受领了相应数额的借款。李四所举证的书面证词在法定证据种类中则属于证人证言，但证人并未出庭作证以接受当事人的质询。因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定的优势证据规则，完全可以认定张三所举证的《借条》的证明力明显大于李四所举证的书面证词的证明力，从而采信张三的证据，认定双方民间借贷关系成立。
另外需要说明的是，本案中张三并不否认和李四一开始是存在合伙关系的。但后来《借条》的出具，结合当事人关于合伙过程的陈述，即足以表明双方曾经的合伙关系到后来已衍生出了借贷关系。因此，张三依据《借条》主张借贷关系债权，是完全合法合理的。至于曾经的合伙关系，如果还存在债权债务未结清，双方是完全可以另行协商或者诉讼解决的，但这与本案《借条》所承载的民间借贷关系并不属于同一法律关系，因而不能并案审理。
本案一审宣判后，当事人息诉服判，未提起上诉，也说明本案中法院运用优势证据规则采信证据和认定事实，并据以作出裁判，是完全正确的。
（作者单位：湖南省长沙市芙蓉区人民法院）
