泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
四川省泸州市人民政府
泸市府函〔2007〕81号
泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
各区、县人民政府，市级各部门：
市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。
二○○七年七月十五日
泸州市物业服务收费管理办法
市物价局 市规划建设局
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 物业服务收费管理
第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。
第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。
第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。
第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。
第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。
第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。
第三章 物业服务项目和服务成本
第十四条 物业服务项目包括：
（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。
（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。
（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。
（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。
第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。
（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。
（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。
（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。
（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。
（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。
（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第四章 物业服务收费及计费形式
第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。
第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。
第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第五章 实 施
第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。
第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。
第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第六章 相关价格、收费管理
第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。
第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。
进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：
（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；
（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；
（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。
第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第七章 监督与检查
第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。
第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。
第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。
第八章 其 他
第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。
最高人民检察院关于印发《最高人民检察院司法解释工作规定》的通知
最高人民检察院
最高人民检察院关于印发《最高人民检察院司法解释工作规定》的通知
高检发研字[2006]4号
各省、自治区、直辖市人民检察院，军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：
《最高人民检察院司法解释工作规定》已经2006年4月18日最高人民检察院第十届检察委员会第五十三次会议审议通过，现予印发，请结合工作实际遵照执行。
最高人民检察院
2006年5月10日
最高人民检察院司法解释工作规定
第一条 为规范和加强司法解释工作，提高司法解释工作的水平和效率，根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》及有关规定，结合司法解释工作实际，制定本规定。
第二条 对检察工作中具体应用法律的问题，由最高人民检察院进行解释。
第三条 司法解释应当以法律为依据，不得违背和超越法律规定。
第四条 司法解释工作应当密切结合检察工作实际，及时解决检察工作中具体应用法律的问题，保障国家法律统一正确实施，维护司法公正。
第五条 最高人民检察院制定并发布的司法解释具有法律效力。人民检察院在起诉书、抗诉书等法律文书中，可以引用司法解释的规定。
第六条 最高人民检察院制定司法解释的主要来源是：
(一)省级人民检察院向最高人民检察院提出制定司法解释的请示、报告或者建议；
(二)最高人民检察院领导同志关于制定司法解释的批示；
(三)最高人民检察院法律政策研究室和其他有关业务部门提出制定司法解释的建议；
(四)有关机关、单位提出制定或者商请最高人民检察院联合制定司法解释的建议；
(五)全国人大代表、全国政协委员提出制定司法解释的议案、提案。
条七条 最高人民检察院法律政策研究室是制定司法解释工作的承办部门。最高人民检察院有关业务部门和地方各级人民检察院、专门人民检察院配合最高人民检察院法律政策研究室承办制定司法解释的工作。
第八条 省级人民检察院报请最高人民检察院制定司法解释的请示、报告或者建议，应当由本院法律政策研究部门归口办理。在报请最高人民检察院制定司法解释的请示、报告或者建议中，应当载明报请解释的问题、本院检察委贝会意见，并附送有关案例和材料。
省级以下人民检察院认为需要制定司法解释的，应当层报省级人民检察院，由省级人民检察院审查决定是否向最高人民检察院提出请示，报告或者建议。
第九条 最高人民检察院于每年初制定本年度司法解释工作计划，必要时可以对计划进行补充或者调整。
省级人民检察院应当根据检察工作中遇到的具体应用法律问题的情况，于每年末按照本规定第八条第一款的要求向最高人民检察院报送需要制定司法解释的项目。
第十条 司法解释工作按以下程序进行：
(一)确立司法解释项目；
(二)调查研究并提出司法解释意见稿；
(三)论证并征求有关部门意见，提出司法解释草案；
(四)提交分管检察长审查，报请检察长决定提交检察委员会审议；
(五)检察委员会审议；
(六)核稿；
(七)签署发布。
第十一条 对于需要制定司法解释的请示、报告、批示、建议或者议案、提案，应当立项；对于不需要制定司法解释或者不属于检察工作中具体应用法律问题的，不予立项。
最高人民检察院法律政策研究室研究提出是否立项的意见，报请分管检察长或者检察长决定。
第十二条 对于立项的司法解释顷目，最高人民检察院法律政策研究室应当在立项后一个月内研究提出司法解释意见稿。对于重大、疑难、复杂的司法解释项目或者情况特殊的，研究提出司法解释意见稿的时间可以适当延长。对于省级人民检察院向最高人民检察院提出的具体应用法律问题的请示，应当在立项后十五日内研究提出司法解释意见稿。
最高人民检察院法律政策研究室可以委托有关省级人民检察院法律政策研究部门或者商请最高人民检察院有关业务部门研究提出司法解释建议稿。
第十三条 司法解释意见稿应当征求地方人民检察院、专门人民检察院和最高人民检察院有关业务部门意见。必要时可以征求其他有关部门及专家意见。征求意见应当具函说明情况和要求，井注明答复期限。
对于重大、疑难、复杂的问题，应当召开由有关部门和专家参加的论证会进行论证，必要时可以向社会公开征求意见。
第十四条 最高人民检察院法律政策研究室应当在征求意见后对司法解释意见稿进行研究修改，提出司法解释草案和说明。司法解释草察和说明由分管检察长审查后报请检察长决定提交检察委员会审议。
对于重大、疑难、复杂的司法解释，在提请检察委员会审议前，可以征求有关检察委员会委员的意见。
第十五条 最高人民检察院发布的司法解释应当经检察委员会审议通过。
第十六条 经检察委员会审议通过的司法解释，应当根据检察委员会审议意见进行修改、核稿后，由分管检察长审核并报检察长签发。
第十七条 司法解释文件采用“解释”、“规定”、“规则”、“意见”、“批复”等形，统一编排最高人民检察院司法解释文号。
条十八条 最高人民检察院的司法解释以最高人民检察院公告的形式在《最高人民检察院公报》和全国性的媒体上公开发布。
第十九条 司法解释以最高人民检察院发布公告的日期为生效时间，但另有规定的除外。
第二十条 司法解释因相关法律的制定、修改、废止而与法律规定相矛盾的，自动失效。
制定新的司法解释，原司法解释不再适用或者部分不再适用的，应当废止。
第二十一条 对于同时涉及检察工作和审判工作中具体应用法律的问题。最高人民检察院应当商请最高人民法院联合制定司法解释。
最高人民检察院与最高人民法院联合制定的司法解释需要修改、补充或者废止的，应当与最高人民法院协商。
第二十二条 最高人民检察院的司法解释同最高人民法院的司法解释有原则性分歧的，应当协商解决。通过协商不能解决的，依法报请全国人民代表大会常务委员会解释或者决定。
第二十三条 司法解释应当按照有关规定报送全国人民代表大会常务委员会备案。
第二十四条 最高人民检察院对地方各级人民检察院和专门人民检察院执行司法解释和制定规范性文件的情况实行监督。
第二十五条 司法解释文件在必要时应当进行清理，对需要进行修改、补充或者废止的，参照制定程序办理。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。1996年12月9日印发的《最高人民检察院司法解释工作暂行规定》同时废止。
