您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

河北省石家庄市人民政府


石家庄市城市房屋租赁管理办法


（1997年10月23日市人民政府第五十六次常务会议通过，1997年11月8日市人民政府令第91号发布施行）



第一章 总则
　第一条 为加强城市房屋租赁管理，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护国家和社会公共利益，根据《城市房地产管理法》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　第二条 本办法适用于本市行政区域内按行政建制设立的市、镇及独立工矿区范围内的房屋租赁管理。
　第三条 本办法所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织依据有关规定将拥有所有权或经营管理权的房屋的全部或部分，提供给他人使用，由承担人向出租人支付租金的行为；房屋转租，是指房屋承租人将承租房屋再行出租的行为。
　第四条 房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。
　第五条 房屋租赁管理实行出租房屋登记制度和租赁合同备案制度。
　第六条 租赁管理部门应当向社会公布房屋租赁市场消息。
　第七条 石家庄市房产管理局是本市城市房屋租赁管理的主管机关，并负责本市市区内（不含矿区，郊区区属以下单位和个人）房屋租赁管理工作；高新技术产业开发区房产管理部门受市房产管理局委托，负责本辖区内的房屋租赁管理工作。 县（市）、矿区房产管理部门负责本辖区内的房屋租赁管理工作；郊区房产管理部门负责本辖区内的郊区区属以下单位和个人出租房屋的管理工作。
第二章 出租房屋登记
　第八条 房屋所有人或经营管理人出租房屋前，应持下列资料到房屋租赁管理部门进行登记： （一）房屋出租申请书； （二）房屋权属证件； （三）身份证明或合法资格证明。 出租公益或社会福利事业用房的，应同时提交上级主管部门的批准证明。 机关事业单位出租国有房屋，应同时提交同级国有资产管理部门同意出租的证明。 出租共有房屋的，应同时提交共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋的，应同时提交委托人同意出租的证明。
　第九条 以房屋使用权作为合资、合作经营条件并取得收益（包括：承包费、房屋使用费、保底利润），又不承担经营风险的行为，视为租赁行为。房屋所有权人或经营管理人必须依照本办法规定办理租赁登记手续。
　第十条 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）无房屋所有权或其他合法的权属证明的； （二）权属有争议且尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的； （三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者不得出租的； （四）共有房屋未取得共有人同意的； （五）已抵押，未经抵押权人同意的； （六）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的； （七）法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形。
　第十一条 租赁管理部门应当在收到当事人申请之日起十日内，对符合规定的，予以登记并发给准予出租证明；不符合规定的，应书面通知当事人，并说明理由。
第三章 租赁合同备案
　第十二条 租赁房屋，当事人应当签订租赁合同，租赁合同应当具备以下条款： （一）当事人姓名或者名称住所； （二）房屋的座落、面积、装饰及设施情况； （三）用途和期限； （四）租金及交付方式； （五）房屋修缮责任； （六）变更和解除合同的条件； （七）违约责任； （八）纠纷解决方式； （九）当事人约定的其他条款。
　第十三条 承租人转租房屋，必须征得出租人的同意。转租人与受转租人应当签订具备第十二条规定条款的转租合同，并按本办法规定进行备案。
　第十四条 房屋租赁期限，不得超过房屋占用土地使用权终止期限或房屋经营管理权终止期限。 转租房屋的租赁期限，不得超过原租赁合同规定的租赁期限。
　第十五条 公有住宅房屋的租金标准，应执行国家和房屋所在地城市人民政府的规定。租赁房屋从事生产经营等活动的，租金标准由双方协商议　定，实行市场调节价；必要时，实行最高或最低限价。
　第十六条 房屋租赁当事人应在租赁合同签订或变更之日起三十日内，持下列资料到房屋租赁管理部门申请办理租赁合同备案手续： （一）准予出租证书； （二）租赁合同； （三）身份证明或合同资格证明
　第十七条 房屋租赁管理部门应对房屋租赁合同及有关资料进行审查。对符合本办法规定的，应自接到当事人申请之日起十日内予以备案并颁发《房屋租赁证》；有下列情形之一的，不予备案或责令补正后重新申请备案： （一）租赁合同条款不完备或内容违反法律、法规、规章及住房政策规定的； （二）登记备案的证明文件不完备的； （三）虚报、瞒报租赁价格的； （四）租赁期限不符合第十四条规定的； （五）法律、法规和规章规定的其他情形。 租赁管理部门应及时将机关事业单位出租国有房屋的登记备案资料，抄报同级国有资产管理部门。
　第十八条 租赁合同经租赁管理部门备案后，任何一方不得擅自变更或解除。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
　第十九条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，任何单位或个人不得伪造、涂改、复制、转借和转让。 租赁合同解除或终止，租赁当事人应当将《房屋租赁证》交回发证机关，同时办理注销登记。《房屋租赁证》遗失的，应向原发证机关申请补发。
　第二十条 房屋租赁当事人，应当分别向租赁管理部门交纳租金百分之一点七五的租赁管理费。 房屋租赁当事人应如何向租赁管理部门申报租金。经审查申报的租金不实的，按照物价部门的租金最高限价标准收取租赁管理费。
第四章 行政处罚
　第二十一条 对有下列行为之一的，由房屋租赁管理部门或其委托的符合《行政处罚法》规定条件的单位给予行政处罚： （一）擅自出租房屋，经审查符合本办法规定登记条件的，责令限期补办登记手续；经审查不符合本办法规定登记条件的，责令停止出租行为。 （二）变相出租房屋的，予以警告，责令停止出租行为，并视情节轻重可对出租人处以月租金一至二倍的罚款；经审查不符合本办法规定登记条件的，责令停止出租行为，并处以月租金二至三倍的罚款。 （三）未办理租赁合同备案手续的，责令限期补办备案手续。 （四）不按期交纳租赁管理费的，责令限期交纳，到期不交纳，逾期一天按欠款总额收取千分之三的滞纳金，逾期三十日仍不缴纳的责令停止租赁行为，吊销《房屋租赁证》。 （五）伪造、涂改、复制、转借、转让《房屋租赁证》的，处以一千元罚款。
　第二十二条 当事人对行政处罚不服的，可依照《行政复议条例》、《行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚的机关可依法申请人民法院强制执行。
　第二十三条 租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；涉嫌触犯刑律的，移交司法机关依法处理。
第五章 附则
　第二十四条 本办法生效前租赁房屋的，应当在本办法生效之日起三个月内到租赁管理部门办理登记备案手续。逾期不办理的，按本办法有关规定予以处罚。
　第二十五条 本办法自一九九七年十二月一日七生效。一九八七年市政府颁发的《石家庄市公有房屋租赁管理暂行规定》、《石家庄市私有房屋租赁管理暂行规定》同时停止执行。

定作人选任存在重大过失须与承揽人承担连带责任

戚谦


【裁判要旨】

　　雇主安排没有任何安装资质的雇员从事安装工作，又在定作人未提供任何安全措施的情况下，让雇员到高空进行施工，致使雇员不慎掉下摔伤，雇主应负主要责任。定作人对承揽人即雇主有无安装资质未进行审查，在选任方面存在重大过失，且在施工现场未提供安全防护措施，应承担连带责任。作为完全民事行为能力人的雇员没有尽到安全注意义务，也应承担相应责任。

【案情简介】

　　2008年7月18日，河南**正扬广告有限公司（下称“正扬公司”）员工杨某以郑州市管城区世锦装饰设计工艺部（孙某系该个体工商户登记业主，且为正扬公司业务部经理）的名义与冯某签订一份正扬公司的业务合同订单，约定冯某为正扬公司制作、安装广告牌射灯业务，并支付了安装费和货款。农民工王某受冯某雇佣在为正扬公司安装离地5米高的广告牌射灯时，不慎跌落致颅骨受损，后并发癫痫病。
　　王某诉至法院后申请伤残等级和后续治疗费鉴定，三被告均无异议，但因法院禁止同时申请该两项鉴定，王某变更申请后仅就伤残等级申请法院委托鉴定，评定为九级伤残。另外，王某单方委托鉴定机构出具鉴定意见为：颅骨修补术费用与继发性癫痫药物治疗费用共约15000元至20000元。原告要求正扬公司、孙某、冯某连带赔偿医疗费35532.69元、后续治疗费2万元、误工费22780元、营养费1650元、住院伙食补助费1650元、护理费3300元、残疾赔偿金52924元、精神损害抚慰金3万元，司法鉴定费及检查费1794元、交通费1500元、购买豆浆机费用198元，共计171328.69元。

【法院判决】

　　郑州市金水区人民法院一审认为，公民的生命健康权受法律保护。冯某雇佣没有任何安装资质的王某为正扬公司安装射灯，又在正扬公司未提供任何安全措施的情况下，让王某到高空施工，造成王某不小心从上面掉下摔伤，由此给王某造成的损失，冯某作为雇主应负主要责任。正扬公司作为受益方，对冯某有无安装资质未进行审查，在选任方面存在重大过失，并且施工现场也未提供安全防范措施，造成王某在安装射灯时被摔伤，对此正扬公司应承担连带责任。但王某作为一个完全民事行为能力人，其在安装射灯时没有尽到注意安全的义务，造成其摔伤，也应承担相应的责任。对孙某，因其履行的是职务行为，孙某个人不应承担责任。

　　对王某要求的继续治疗费，正扬公司、冯某均不认可，王某提供的证据，数额又不确定，应待实际发生后再另行起诉。

　　郑州市金水区人民法院一审判决：一、冯某赔偿王某医疗费35532.69元、残疾赔偿金52924元、误工费15706。28元、营养费495元、住院伙食补助费990元、护理费1404.44元、交通费1000元，共计108052.41元的90%，计款97247.17元，并支付精神损害抚慰金2万元，共计117247.17元，扣除冯某已支付款1350元，剩余103747.17元。被告正扬公司负连带赔偿责任。二、驳回王某的其他诉讼请求。（文中均为化名）

【律师评析】

　　本案的争议焦点主要在于：
1、定作人是否应该承担连带责任；
2、农民工王某的有关损失是否应该按照城镇居民的赔偿标准；
3、受害人具有一般过失，是否适用“过失相抵”原则减轻赔偿义务人的赔偿责任；
4、单方委托鉴定机构所证明的继续治疗费是否只有等实际发生后再另行起诉。

　　对此，开物律师集团（郑州）事务所的戚谦律师认为：

一、在承揽合同中，定作人选任承揽人有重大过失的，应当承担连带责任。

1、安装广告牌射灯既是高处作业，又属于安全生产活动。
《建筑施工高处作业安全技术规范JGJ80—91 》第1.0.3条：本规范所称的高处作业,应符合国家标准《高处作业分级》GB3608—83规定的“凡在坠落高度基准面2m以上(含2m),有可能坠落的高处进行的作业”。高处作业应落实所有安全技术措施和人身防护用品，否则不得施工。王某在完成工作的过程中受伤，也属于因安全生产事故遭受人身损害。

2、定作人选任没有任何资质和安全生产条件的承揽人，具有重大过错，应当承担连带责任。
所谓选任有过错，是指定作人对承揽人的选择具有明显过错，如明知承揽人没有相应的从业资格而选任。

　　《安全生产法》第八十六条规定：生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。同时，《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”

　　本案中，被告冯某当庭承认自己没有电工证等任何资质，正扬公司也承认没有审查其冯某无安装资质，在选任承揽人上存在重大过失，应当承担连带责任。

　　另外，定作人选任有过失，承揽人冯某亦有过失，则定作人和承揽人系共同侵权，应当依照《民法通则》第一百三十条“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”的规定，也需承担连带赔偿责任。

　　需要特别强调的是，定作人的过错责任承担以后，不适用和不享有雇主替代责任的追偿权，他不能向承揽人要求追偿。

二、长期在城镇工作生活的农村居民，其残疾赔偿金应适用与城镇居民相同的公平标准。