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未成年人名下房产监护人一人签字出售买卖合同是否有效/杨东律师

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 18:47:32  浏览:8508   来源:法律资料网
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  【案情介绍】
  张某购买一套徐汇区房子碰到麻烦,情况是这样的:房东是一家三口,但小孩女方和前夫生的,是未成年人。《房屋买卖合同》是女方代小孩签的,签好合同,付了首付,银行贷款审批通过后,我们一起去办过户时被房地产交易中心告知,房屋产权人之一的小孩属于未成年人,未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续,致当日交易过户手续无法办理。
  于是,女方就找前夫商量过户,前夫知道断然拒绝,聘请律师发律师函主张买卖合同无效,要求终止交易。无奈张某通过介绍找到杨东律师,诉讼到法院,请求依法判决。
  【律师分析】
  本案主要争议焦点就是:未成年人名下房产未经两位监护人的签字确认,该房屋买卖合同是否有效?上海房地产律师杨东分析认为,
  第一、本案产权人之一是未成年小孩,属于无民事行为能力,但他的父亲或者母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动,故女方母亲作为小孩的法定代理人代理的民事活动具有法律效力。
  第二、女方辩称的其前夫不知道房屋被售一事及自己损害了小孩的利益,认为买卖合同应为无效,杨东律师认为,首先,法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效,只要女方确属小孩的的法定代理人,其代理行为就具有法律效力,并不因为其他法定代理人不同意或不知道而应被归于无效。其次,女方将房屋出售给买受人是按市场价支付对价的,并没有损害另一房屋产权人小孩的利益,作为房屋买受人有理由相信女方是为了小孩的利益在行使法定代理权。再次,至于女方是否确实存在损害小孩利益的行为,是他们家内部事务,可以通过要求赔偿等途径解决。
  第三、房地产交易中心的相关操作规程等规定不能作为合同无效的认定依据。合同无效的依据应该以合同法的相关规定为依据。
  【法院判决】
  一审法院判决,将房屋产权过户到我名下,过户发生的费用按照国家规定各自承担;并要求支付拖延交易的违约金日万分之五。上诉至中院,二审维持原判。
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中华人民共和国政府和德意志联邦共和国政府关于两国建立外交关系的联合公报

中国政府 德意志联邦共和国政府


中华人民共和国政府和德意志联邦共和国政府关于两国建立外交关系的联合公报


(签订日期1972年10月11日 生效日期1972年10月11日)
  中华人民共和国政府和德意志联邦共和国政府一九七二年十月十一日决定建立外交关系并在短期内互派大使。
  一九七二年十月十一日于北京,正本两份,每份用中文和德文写成。

     中华人民共和国        德意志联邦共和国
     政 府 代 表        政 府 代 表
      姬 鹏 飞          瓦尔特·谢尔
      (签字)           (签字)

吉林省城市建设施工现场环境管理办法

吉林省人民政府


吉林省人民政府令
 (第39号)


  《吉林省城市建设施工现场环境管理办法》已经1995年12月1日省政府第37次常务会议通过,现予发布施行。

                          
代省长 王云坤
                        
一九九五年十二月十一日


          吉林省城市建设施工现场环境管理办法



  第一条 为了加强城市建设施工现场环境管理,保持城市市容环境整洁,促进文明施工,根据国家和省有关法规规定,结合我省实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法适用于本省行政区域内的市、建制镇和独立工矿区内的建设施工现场环境管理。
  本办法所称建设施工现场包括:房屋建筑、土木建筑、设备安装、管线建设敷设以及建筑物的拆扒和各类修缮、装修等施工现场。


  第三条 建设施工现场环境管理由城市人民政府建设行政主管部门负责。


  第四条 建设单位、施工单位应加强建设施工现场的环境管理,保护施工现场环境符合国家《城市市容标准》。


  第五条 凡新建、改建(含小区开发、旧区改造)各种建筑物、构筑物及其他建设施工、修缮等活动时,建设单位或者个人必须持施工总平面图到城市建设行政主管部门核定施工场地面积,签订基建残土存放清运合同书,缴纳清扫(运)垃圾保证金。在领取施工占地批准书后,方可进入场地施工作业。按规定需要缴纳占道费的,应当缴纳占道费。
  垃圾清扫(运)保证金,按工程总投资的千分之二缴纳。


  第六条 施工现场环境管理必须符合以下规定:
  (一)市区内临街的建筑施工现场应设置1.8m以上遮档围墙,外观整齐。利用广告牌作遮档的,必须达到《城市市容标准》。
  (二)施工现场应当设置明显的标牌,标明工程项目名称、建筑面积、占地面积、建设单位、施工单位、现场负责人和施工日期等内容。设立的施工现场平面图应标明各分区功能。
  (三)施工单位应当保证施工现场道路畅通,保持排水系统处于正常的使用状态。工程所需各种机具、材料,应当按工程施工进度有计划进入现场并按施工总平面图放置。
  (四)施工产生的建筑垃圾、生活垃圾应及时清运。运输白灰、散装水泥等容易飞扬的工程材料和建筑垃圾,应当密封、遮盖,不得沿途抛撒、飞扬。运输车辆不得带泥行驶,污染路面。
  (五)施工中产生的泥浆水,不得侵漫污染路面、堵塞道路。
  (六)工程竣工后,应当工完料净、场地清。
  (七)施工现场的道路、排水、草坪、树木和围栏等市政公用设施,不得损坏。


  第七条 因施工超出批准的占道范围造成交通堵塞而积存的生活垃圾,由施工单位负责清除。施工单位可以委托环境卫生管理部门清运,并承担费用。


  第八条 在施工现场修建的各种施工暂设工程,必须用于本工程的施工需要,不得改变使用性质和转让,工程竣工后7日之内必须拆除。


  第九条 凡边施工边交付使用的小区的生活垃圾清运、环境清扫、保洁和粪便清掏,由建设单位负责,并设专人管理。


  第十条 任何单位和个人不得将建筑垃圾倒进生活垃圾集中点、垃圾箱内或倒在道路、河堤(滩)、空旷地、绿化带及其他非指定的场所。


  第十一条 违反本办法有下列行为之一的,由城市人民政府城市建设行政主管部门的执罚机构处罚:
  (一)未经批准擅自占用场地施工的,除责令其按有关规定补办手续外,处建设单位5000元以下罚款;施工单位擅自超出占地范围的,处施工单位5000元以下罚款;逾期不补办手续的,责令停止施工。
  (二)市区内临街的建筑施工现场未按标准围挡的,除责令限期按标准围挡外,处400-2000元罚款。
  (三)施工现场的建筑垃圾、生活垃圾清运不及时的,每处处50-300元罚款。
  (四)运输垃圾、散装货物未进行密封、遮盖而沿途飞扬、抛散的,处50-400元罚款;车辆带泥行驶污染路面严重的,除责令清理外,处100-1000元罚款。
  (五)工程竣工后,不及时清理和平整场地,影响市容和环境的,对建设单位或施工单位(按责任归属确定)处以400-2000元罚款。对单位负责人处以50-1000元罚款。
  (六)施工中产生的泥浆排到路面的,除责令立即停止排放,清除污染的路面外,处100-500元罚款。
  (七)市政公用设施、草坪、树木、绿地被损坏,按价赔偿,并处500-5000元罚款。
  (八)未按指定地点倾倒建筑垃圾影响市容环境的,除责令立即清除所倒垃圾和补办手续外,处每立方米30元罚款。
  (九)为工程施工需要建设的暂设工程改变使用性质、转让或者工程竣工后暂设工程未按规定拆除的,除责令改正拆除外,处500-5000元罚款。


  第十二条 对建设单位或施工单位的罚款,被处罚单位应当从自有资金中支付,不得列入工程成本。对责任者罚款不得由单位报销。


  第十三条 违反本办法屡教不改的,由省建设行政主管部门对施工单位(含开发建设单位)处以下浮一级资质等级的处罚,直至吊销资质证书。


  第十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或者提起诉讼,当事人逾期不申请复议也不提出诉讼又不履行处罚决定,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


  第十五条 各级建设行政主管部门及执法人员必须严格执法。对建设工程施工管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关追究其刑事责任。


  第十六条 本办法自发布之日起施行。