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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
陕西省延安市人民政府办公室


延安市人民政府办公室关于印发《延安市中小企业信用担保操作规程（试行）》的通知



延政办发〔2008〕129号


　　
　　
　　各县区人民政府，市政府各工作部门、直属机构：
　　现将《延安市中小企业信用担保操作规程（试行）》印发给你们，请遵照执行。
　　
　　 二○○八年九月十六日
　　 延安市中小企业信用担保操作规程（试行）
　　第一章 总则
　　第一条 为贯彻中省担保行业管理制度和政策，规范开展担保业务，更加有效的防范和控制担保风险，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国中小企业促进法》、《陕西省中小企业信用担保业管理试行办法》，特制定本操作规程。
　　第二条 延安市中小企业信用担保有限责任公司（以下简称：市担保公司）是延安市政府投资设立的国有独资公司，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担民事责任的企业法人。也是延安市人民政府开发性金融合作的担保平台，专门为我市中小企业申请银行贷款提供信用担保。
　　第二章 担保资金的来源
　　第三条 市担保公司的担保资金来源包括以下几个方面：
　　1、政府财政投资；
　　2、列入财政预算的资本金扩充资金；
　　3、政府安排的风险补偿资金；
　　4、担保费收入;
　　5、资本金存款利息收入；
　　6、争取国家和省级资金投入；
　　7、吸纳的社会资金和其它资金。
　　第三章 担保的原则
　　第四条 政策导向原则。以市政府产业发展政策为导向，对列入我市产业发展规划范围，市开发性金融合作办储备、推荐的项目和科技含量较高的创新项目优先支持。
　　第五条 效益优先原则。对经济效益和社会效益明显，具有发展潜力的项目，优先支持。
　　第六条 风险安全原则。对项目的风险程度较低，安全性高的中小企业贷款项目，优先支持。
　　第七条 限制淘汰原则。不符合国家产业政策、市政府限制发展、淘汰落后的项目或借款人信用低下的项目，不予担保支持。
　　第四章 担保的对象及条件
　　第八条 担保的对象
　　市政府指定的非经营性项目、在延安市范围内注册登记的各类中小企业。
　　第九条 担保的条件
　　1、在延安市辖区范围内依法登记注册，独立核算，自负盈亏，具有法人资格，经过当年年检；
　　2、依法进行税务登记，依法纳税，经过当年年检；
　　3、在有关商业银行或其它金融机构开立基本帐户；
　　4、具有符合法定要求的注册资本金，且净资产不低于注册资本；必须的经营资金；资产负债比例合理，一般以不超60%为界定点（不同行业中的企业资产负债率各不相同，其中交通、运输、电力等基础行业的资产负债率一般为50%左右，加工业为65%左右，商贸业为80%左右）；财务管理制度健全，核算规范；
　　5、在市担保公司累计担保额不超过担保公司净资产的10%；
　　6、申请担保额不超过本申请企业有效净资产的70%；（有效净资产指净资产中扣除存货、应收帐款中的呆坏账、待摊费用，以及担保公司无法确认的无形资产，递延资产等）。
　　7、诚实守信，无不良信用记录；无民事、经济纠纷和诉讼；
　　8、主营业务收入持续增长，企业连续经营时间超过两年，且盈利；有按期还本付息能力；上年度的经营净现金流为正值；
　　9、能提供有效可靠的反担保措施。
　　第五章 担保的种类
　　第十条 政府指定的非经营性项目融资担保。
　　第十一条 延安市辖区范围内的中小企业间接融资担保，包括短期银行贷款和中长期银行贷款担保。
　　第十二条 其他低风险担保业务，包括银行信用证、汇票担保、融资租赁担保、合同履约担保、诉讼内保全担保、流通业资金结算担保、工程招投标保证金担保、工程履约担保、机械设备购买结算担保等。
　　第六章 担保的范围
　　第十三条 市担保公司按照“利益共享，风险共担”的原则，与市内外各银行建立贷款担保业务合作关系，签订合作协议，合理分担风险，明确风险损失承担比例或实行贷款本金比例担保。
　　第十四条 市担保公司与国家开发银行陕西省分行（以下简称：开发银行）合作，市担保公司对开发银行形成的实际贷款损失额的50%予以补偿。
　　第十五条 市担保公司与其他商业银行的业务合作，可以比照与开发银行的合作协议签订。
　　第七章 担保额度、期限及收费
　　第十六条 为单个企业提供信用担保的金额原则上不超过市担保公司注册资本的10% ，一般不超过990万元人民币。
　　第十七条 为单个企业或项目提供信用担保的期限，最长不超过三年。
　　第十八条 担保项目的评审费用按有关规定执行。
　　第十九条 担保收费：按照国办发〔2006〕90号文件：“基准担保费率可按银行同期贷款利率的50%执行，具体担保费率可依项目风险程度在基准费率基础上上浮30%-50%，也可经担保机构监管部门同意后由担保双方自主商定”执行。
　　第八章 担保申请资料
　　第二十条 企业提出融资担保申请，需如实提交以下资料：
　　1、经年审的企业法人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
　　2．经年审的税务登记证（国税、地税）；
　　3、经会计师事务所审计的近三年会计报表和相应的报表附注以及本年度最近一个月的企业会计报表；
　　4、近两年及最近一个月纳税申报表复印件（增值税、企业所得税）；
　　5、贷款卡及密码，基本开户行、帐号；
　　6、注册或变更时的验资报告；
　　7、企业最新的章程，大股东基本情况介绍；
　　8、法人代表、总经理和其他高级管理人员的个人简历、身份证复印件；
　　9、申保贷款属于资本性支出的，须提供可行性研究报告及主管部门批件。国家专卖、专控及特殊行业的产品须附相关主管机构出具的批准证明；
　　10、抵押反担保资料（抵押物清单、抵押物所有权证明、抵押物评估材料、有处分权人同意抵押的声明书、抵押物投保证明）；
　　11、质押反担保资料（质物清单、质物所有权证明、质押物评估材料、有处分权人同意质押的声明书）；
　　12、信用反担保，须提供法人和自然人名单；
　　13、申保时，客户的债权人名单和所借款项的额度、期限、利率及对应的抵押情况；
　　14、企业或有事项说明。
　　市担保公司可根据项目的实际情况，酌情确定客户是否提供其他资料。
　　第九章 担保的程序
　　第二十一条 市政府指定的非经营性项目融资，根据市政府批复文件，市城投公司作为统借统还借款的平台，市担保公司作为担保平台，办理相关手续。
　　第二十二条 延安市中小企业贷款担保申请由延安市金融合作办受理登记。市开发性金融合作办对贷款项目是否符合产业政策、是否符合全市发展规划进行审查后，将资料移交市担保公司。
　　第二十三条 市担保公司收到资料后，对企业财务及经营情况进行审查。并由市担保公司牵头，商市开发性金融合作办等单位对企业实地考察，并按以下程序办理担保业务。
　　1、市担保公司按照公司制订的《担保项目评审办法》对申请项目进行专业技术评审，形成项目评审报告，提交延安市中小企业信用担保项目审贷委员会审查（以下简称：市担保项目审贷委员会）。属开发银行贷款项目，在组织专业评审的同时，将企业申请上报开发银行进行预审，结合预审情况，上报市担保项目审贷委员会审查。
　　2、市担保项目审贷委员会审查通过的中小企业贷款项目，由市担保公司向贷款银行出具担保意向函。对通过市担保公司担保，贷款银行按程序审定给予贷款的项目，由市担保公司通知市政府指定的投资公司出具借款申请。对贷款银行或市审贷委员会审查不予贷款的项目，由市担保公司通知企业，说明理由，退还申报资料，贷款担保申请终止。
　　3、贷款银行审定通过的中小企业担保贷款项目，由贷款银行、市担保公司、市政府指定的投资公司、贷款企业办理相关手续、签订有关合同或协议。
　　⑴贷款企业委托相关职能机构，对反担保资产进行价值评估，出具评估报告。
　　⑵贷款银行和市政府指定的投资公司与借款企业签订《借款合同》，贷款银行与市担保公司签订《保证合同》。市担保公司与借款企业签订《委托担保合同》、《抵押反担保合同》，对反担保资产进行登记。
　　4、银行发放贷款。
　　借款合同签订后，由市担保公司、市政府指定的投资公司、贷款银行和企业按照有关提放款程序，发放贷款。
　　
　　第十章 反担保措施
　　第二十四条 申请担保的中小企业（被保证人）必须向市担保公司提供确实、合法、有效的反担保措施。主要有保证、抵押、质押，市担保公司根据担保项目的实际情况确定并取得其中一种或几种反担保措施。具体按《担保法》的规定进行操作。
　　第二十五条 信用反担保：延安市工商银行、农业银行、建设银行、中国银行授信的AA以上信用度的企业可以提供信用反担保。
　　第二十六条 下列财产可以抵押反担保：
　　1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
　　2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
　　3、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
　　4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
　　5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
　　6、依法可以抵押的其他财产。
　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
　　第二十七条 质押反担保：
　　质押反担保分动产质押和权利质押两种。
　　1、动产质押：是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。
　　2、权利质押：
　　（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
　　（2）依法可以转让的股份、股票；
　　（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；
　　（4）依法可以质押的其他权利。
　　第十一章 担保项目的代位清偿
　　第二十八条 担保项目借款合同履行期到期，贷款银行已配合市担保公司依法追讨并取得执行名义，贷款银行可向市担保公司申请代位清偿。经市担保公司确认后，从担保资金中代偿支付。
　　第二十九条 开发银行贷款项目到期后，借款的中小企业发生支付困难，由市担保公司直接向城投公司支付该借款项目应归还的开行贷款本息。
　　第三十条 担保贷款项目代偿后，贷款银行仍应协助市担保公司继续进行追讨，收回的资金弥补担保资金．
　　第三十一条 市担保公司当年代偿总额控制在担保资金的5%以内，超过控制限额时，应以书面形式上报市政府。
　　第十二章 担保项目的监督管理
　　第三十二条 被保证人应严格按《 委托保证合同》 的约定履行义务，确保贷款资金专款专用，并按《借款合同》 的约定期限还本付息。如企业发生分立、合并、财产及法定代表人变更时，应及时通知市担保公司和贷款银行，并办理相关手续。
　　第三十三条 贷款银行应按规定履行作为主债权人的贷款管理责任，包括定期了解企业的生产经营活动和财务活动，及时掌握被保证人计划执行情况和借款资金使用情况；监督被保证人及反担保人履行合同规定的义务，对未能履行借款合同规定义务的企业，贷款银行有权依合同约定要求企业提前归还贷款或停止支付企业尚未使用的贷款；监督企业按期还本付息，在贷款将要或已受损失时，可依据合同规定采取使贷款免受损失的措施。
　　贷款银行如不履行主债权人义务的，市担保公司有权免除全部或部分保证责任。但需事先向贷款银行提出，并协商确定。
　　第三十四条 市担保公司应依据合同对担保贷款的被保证人的经营状况及贷款使用情况进行监督检查，保证担保贷款用于指定用途，要求被保证人或反担保人按合同约定按时报送企业有关报表材料。如发现被保证人未按合同约定使用贷款，致使资金流失（损失）或财务状况恶化，影响还款能力的情况，应及时与贷款银行协商采取预防风险的措施。
　　第十三章 激励和约束
　　第三十五条 激励机制：对于市担保公司担保的所有借款项目，市担保公司要建立企业信用档案，并以计算分值登记。对于信用记录良好的企业，市担保公司可以放宽企业提供反担保措施的限制，或允许企业以自身和第三方信用进行反担保。
　　第三十六条 制约机制：对于不能按期归还贷款，拖欠支付贷款利息，不配合贷款银行和市担保公司对贷款管理的企业，市担保公司有权终止该企业的后续贷款担保申请。市担保公司有权通过延安市人民银行系统网站发布该企业的不良信用记录，有权在市内媒体上发布贷款催收信息。
　　第十四章 附则
　　第三十七条 本操作规程如与今后国家公布的有关法律、法规不一致时，应作相应修改和调整。
　　第三十八条 本操作规程在贷款担保业务实际运作过程中，将根据需要补充修订。
　　第三十九条 本操作规程自发布之日起实施。