事业单位工作人员收入分配制度改革实施办法
人事部
事业单位工作人员收入分配制度改革实施办法
国人部发〔2006〕56号
二○○六年六月二十一日
根据党中央、国务院批准的《事业单位工作人员收入分配制度改革方案》，制定本实施办法。
一、 实施范围
（一）这次事业单位收入分配制度改革方案的实施范围，限于下列单位中2006年7月1日在册的正式工作人员。
教育、卫生、科学研究事业单位。
文化、艺术、体育、新闻、出版、广播电影电视事业单位。
农业、林业、水利、水产、畜牧、兽医事业单位。
交通、海洋、地质勘察、测绘、气象、地震事业单位。
社会保障、社会福利、检验检疫、环境保护、环境卫生、园林绿化、房地产管理、物资储备事业单位。
机关、团体附属独立核算的事业单位。
列入事业编制的各类学会以、协会、基金会、监管机构。
其他事业单位。
（二）经批准参照公务员法管理的事业单位、各类企业所属的事业单位和事业单位所属独立核算的企业，不列入这次事业单位收入分配改革的范围。
二、 岗位绩效工资制度的实施
（一）岗位工资的实施。
1、专业技术人员。
专业技术人员按本人现聘用的专业技术岗位，执行相应的岗位工资标准。具体办法是：聘用在正高级专业技术岗位的人员，执行一至四级岗位工资标准，其中执行一级岗位工资人员，需要经人事部批准；聘用在副高级专业技术岗位的人员，执行五至七级岗位工资标准；聘用在中级专业技术岗位的人员，执行八至十级岗位工资标准；聘用在助理级专业的技术岗位的人员，执行十一至十二级岗位工资标准；聘用在员级专业技术岗位的人员，执行十三级工资标准。
在事业单位按国家有关规定设置专业技术岗位并完成岗位聘用前，专业技术人员岗位工资暂按以下办法执行：聘为正高级专业技术职务的人员，执行四级岗位工资标准；聘为副高级专业技术的职务的人员，执行七级岗位工资标准；聘为中级专业技术的职务的人员，执行十级岗位工资标准；聘为助理级专业技术的职务的人员，执行十二级岗位工资标准；聘为员级专业技术的职务的人员，执行十三级岗位工资标准。待完成规范的岗位设置并按规定核准后，专业技术人员再按明确的岗位等级执行相应的岗位工资标准。
2、管理人员。
管理人员按本人现聘用的岗位（任命的职务）执行相应的岗位工资标准。具体办法是：聘用在职岗位的人员，执行一级职员岗位工资标准；聘用的部级副职岗位的人员，执行二级职员岗位工资标准；聘用在局级正职岗位的人员，执行三级职员工资标准；聘用在局级副职岗位的人员，执行四级职员岗位工资标准；聘用在处级正职岗位的人员，执行五级职员岗位工资标准；聘用在处级副职岗位的人员，执行六级职员岗位工资标准；聘用在科级正职岗位的人员，执行七级职员岗位工资标准；聘用在科级副职岗位的人员，执行八级职员岗位工资标准；聘用在科员岗位的人员，执行九级职员岗位工资标准；聘用在办事员岗位的人员，执行十级职员岗位工资标准。
3、工人。
工人按本人现聘用的岗位（技术等级或职务）执行相应的岗位工资标准。具体办法是：聘用在高级技师岗位的人员，执行一级岗位工资标准；聘用在技师岗位的人员，执行技术工二级岗位工资标准；聘用高级工岗位的人员，执行技术工三级岗位工资标准；聘用在中级工岗位的人员，执行技术工四级岗位工资标准；聘用在初级工岗位的人员，执行技术工五级岗位工资标准；聘用在普通工岗位的人员，执行普通工岗位工资标准。
国家制定事业单位岗位设置管理规定，对岗位总量、结构比例和最高岗位等级设置进行管理。各地区、各部门结合本地区、本部门实际制定实施意见，报人事部备案。各事业单位根据国家规定和本地区、本部门的实施意见，按上级主管部门核定的岗位总量、结构比例和最高岗位等级具体实施。事业单位岗位设置管理规定由人事部另行制定。
（二）薪级工资的实施。
工作人员按照本人套改年限、任职年限和所聘岗位，结合工作表现，套改相应的薪级工资（附表一至三）。
套改年限，是指工作所限与不计算工龄的在校学习时间合并计算的所限，其中须扣除1993年以来除见习期外年度考核不计考核等次或不合格的年限。不计算工龄的在校学习时间，是指在国家承认学历的全日制大专以上院校未计算为工龄的学习时间（只适用于这次分配制度改革，不涉及工龄计算问题）。在校学习的时间以国家规定的学制为依据，如短于国家学制规定，按实习学习年限计算；如长于国家学制规定，按国家规定学制计算。
任职年限，是指从聘用到现岗位当年起计算的年限。
套改年限和任职年限的计算截至2006年6月30日。
工作人员按现聘岗位套改的薪级工资，如低于按本人低一级岗位套改的薪级工资，可按低一级岗位进行套改，并将现聘岗位的任职年限与低一级岗位的任职年限合并计算。
工作人员高等级的岗位聘用到较低等级的岗位，这次套改可将原聘岗位与现聘岗位的任职年限合并计算。
工作人员按套改办法确定的薪级工资，低于相同学历新参加工作人员转正定级薪级工资的，执行相同学历新参加工作人员转正定级薪级工资标准。
（三）绩效工作的实施。
国家对事业单位绩效工资分配实行总量调控和政策指导。
各地区、各部门根据国家有关政策和规定，结合本地区、本部门实际，制定绩效工资分配的实施办法。
事业单位在上级主管部门核定的绩效工资总量内，按照规范的分配程序和要求，采取灵活多样的分配形式和办法，自主决定本单位绩效工资的分配。绩效工资分配应以工作人员的实绩和贡献为依据，合理拉开差距。
（四）津贴补贴的实施。
完善艰苦边远地区津贴制度。建立科学合理的艰苦边远地区津贴实施范围和类别的评估指标体系，建立艰苦边远地区津贴水平正常增长机制和实施范围、类别调整机制。完善艰苦边远地区津贴的方案另行制定。
规范特殊岗位津贴补贴管理。对在事业单位苦、脏、累、险及其他特殊岗位工作的人员，实行特殊岗位津贴补贴。国家统一制定特殊岗位津贴补贴政策和规范管理办法，规定特殊岗位津贴补贴的项目、标准和实施范围，明确调整和新建特殊岗位津贴补贴的条件，建立动态管理机制。除国务院和国务院授权的人事部、财政部外，任何地区、部门和单位不得自行建立特殊岗位津贴补贴项目、扩大实施范围和提高标准。
三、工资分类管理的实施
对从事公益服务的事业单位，按照事业单位分类改革所确定的不同类型，实行不同的绩效工资管理办法。具体人事部、财政部另行制定。
在事业单位新的分类办法和地区附加津贴制度出台前，经费来源主要由财政拨款的事业单位，绩效工资总量暂按工作人员上年度十二月份基本工资额度和规范后的津贴补贴核定；经费来源部分由财政支持和经费自理的事业单位，绩效工资总量可分别高出一定幅度。
事业单位绩效工资总量应结合单位公益目标任务完成情况和绩效考核结果核定。对公益目标任务完成好、考核优秀的事业单位，适当增加绩效工资总量；对公益目标任务完成不好，考核较差的事业单位，相应核减绩效工资总量。
对知识技术密集、高层次人才集中的事业单位，核定绩效工资总量时可给予适当倾斜。
四、正常调整工资办法
（一）正常增加薪级工资。
从2006年7月1日起，年度考核结果为合格及以上等次的工作人员，每年增加一级薪级工资，并从第二年的1月起执行。
（二）岗位变动人员工资调整办法。
工作人员岗位变动后，从变动的下月起执行新聘岗位的工资标准。岗位工资按新聘岗位确定，薪级工资按以下办法确定：
由较低等级的岗位聘用到较高等级的岗位，原薪级工资低于新聘岗位起点薪级工资的，执行新聘岗位起点薪级工资，第二年不再正常增加薪级工资；原薪级工资达到新聘岗位起点薪级工资的，薪级工资不变。
由较高等级的岗位调整到较低等级的岗位，薪级工资不变。
由专业技术岗位、管理岗位、技术工岗位和普通工岗位之间变动的，薪级工资按新聘岗位比照同等条件人员重新确定。
（三）调整基本工资标准
国家根据经济发展、财政状况、企业相当人员工资水平和物价变动等因素，适时调整事业单位工作人员的基本标准。基本工资标准的调整由国家统一部署，具体方案由人事部、财政部拟定，报国务院批准后实施。
（四）调整津贴补贴标准。
国家根据经济发展和财力增长及调控地区工资收入差距的需要，适时调整艰苦边远地区津贴标准；根据财政状况和对特殊岗位的倾斜政策，适时调整特殊岗位津贴补贴标准。
五、高层次人才和单位主要领导分配激励约束机制
（一）高层次人才分配激励措施
1、中国科学院院士中国工程院院士以及为国家做出重大贡献的一流人才，经批准，执行专业技术一级岗位工资标准。
2、对有突出贡献的专家、学者和技术人员，继续实行政府特殊津贴。
3、对承担国家重大科研项目和工程建设项目等为我国经济建设和社会发展做出重要贡献的优秀人才，给予不同程度的一次性奖励。具体办法另行制定。
4、对基础研究、战略高技术研究和重要公益领域的事业单位高层次人才，逐步建立特殊津贴制度。对重要人才建立国家投保制定。具体办法另行制定。
5、对部分紧缺或者急需引进的高层人才，经批准可实行协议工资、项目工资等灵活多样的分配办法。具体办法另行制定。
（二）事业单位主要领导收入分配激励约束机制。
国家对事业单位主要领导收入分配制定指导意见，选择有条件的事业单位进行试点，探索建立单位主要领导收入分配激励约束机制。政府人事、财政等部门制定事业单位主要领导的收入分配办法，结合考核合理确定其收入水平，使事业单位主要领导收入与单位的社会经济效益及长远发展相联系，规范事业单位主要领导的收入分配，并加强监督管理。在试点的基础上，不断完善事业单位主要领导收入分配激励约束机制。
六、加强收入分配宏观调控
（一）建立工资分级管理体制。
国家主要负责制定事业单位收入分配制度、政策和工资标准，对各类事业单位的收入分配进行政策指导和宏观管理，合理调控地区间、部门间事业单位的收入水平；各地区、各部门主要负责贯彻落实事业单位收入分配政策并组织实施，调控本地区、本部门事业单位收入水平，加强对事业单位收入分配的监督管理。
（二）完善收入分配调控政策。
国家制定事业单位绩效工资分配的指导意见和工作人员兼职兼薪管理办法，完善事业单位收入中可用于工作人员收入分配的资金管理政策，将工作人员的工资收入纳入国家调控范围，规范收入分配秩序。
（三）加强工资收入支付管理。
事业单位应当按照《行政事业单位工资和津贴补贴有关会计核算办法》规定，设立专门账薄进行核算管理。事业单位发放给工作人员的收入一律纳入专门账薄核算，不得账外列支。事业单位要建立工作人员工资银行账户，工资支付应以银行卡的形式发放，原则上不得发放现金。
（四）严肃收入分配纪律。
新的收入分配制度入轨后，各地区、各部门和各事业单位要严格执行国家的政策规定，一律不得在国家收入分配政策以及工资列支渠道之外，直接或变相发放津贴、补贴和奖金。各地区、各有关部门要按各自的管理权限和职能，加强对事业单位收入分配政策执行情况的监督检查，综合运用法律、经济和行政等手段，加大对违反政策行为的查处力度，坚决杜绝政出多门，资金渠道混乱的现象，维护收入分配政策的严肃性。
七、新聘用人员工资待遇
（一）新参加工作的各类学校毕业生见习期工资标准分别为：初中毕业生570元，高中、中专毕业生590元，大学专科毕业生655元，大学本科毕业生685元，获得双学士学位的大学 本科毕业生（含学制为六年以上的大学本科毕业生）、研究生班毕业和获得硕士学位的研究生710元。
见习期工资执行期满后，上述人员按所聘专业技术岗位或管理岗位执行相应的岗位工资标准，薪级工资按以下办法确定：初中毕业生执行1级薪级工资标准，高中、中专毕业生执行2级薪级工资标准，大学专科毕业生执行5级薪级工资标准，大学本科毕业生执行7级薪级工资标准，获得双学士学位的大学本科毕业生（含学制为六年以上的大学本科毕业生）、研究生班毕业和获得硕士学位的研究生执行9级薪级工资标准。
获得硕士学位的研究生初期工资标准为770元，获得博士学位的研究生初期工资标准为845元。明确岗位后，按所聘专业技术岗位或管理岗位执行相应的岗位工资标准，薪级工资分别执行11级和14级薪级工资标准。
在艰苦边远地区或国家扶贫开发工作重点县工作的大中专及以上毕业生，可提前转正定级，转正定级时薪级工资高定1至2级。
（二）新参加工作的工人，实行学徒其和熟练期制度。学徒期、熟练期工资待遇以及学徒期、熟练期期满后的定级工资待遇，由各省、自治区和直辖市人民政府确定。
（三）其他新聘用人员，已明确岗位的，岗位工资按所聘岗位确定，薪级工资比照同等条件人员确定；未明确岗位的，由所在单位根据实际情况，确定期工资待遇。
八、相关政策
（一）中小学教师、护士的岗位工资和薪级工资标准提高10%；
（二）对在县以下基层单位工作的农林人员，继续按《国务院批转劳动人事部、农牧渔业部、林业部、财政部关于加强农林第一线科技队伍的报告的通知》（国发[1983]74号）的规定执行。
（三）军队转业干部按本本人现聘岗位（职务）套改岗位工资和薪级工资。如现聘岗位低于转业时部队原职务的，根据其现执行工资待遇对应的岗位套改工资。
（四）到事业单位工作的退役运动员按本人现聘岗位（职务）套改岗位工资，薪级工资按所聘岗位并参考本人原体育津贴水平和同等条件人员的工资水平确定。
（五）这次套改增资，事业单位原工资构成中津贴比例统一按30%计算。单位工资构成中津贴比例高出30%的部分，套改后纳入绩效工资总量；特殊岗位工资构成比例提高部分，暂时予以保留，今后逐步纳入特殊岗位津贴补贴。
（六）事业单位未聘及缓签聘用合同人员参加收入分配制度改革，具体办法由各地区、各部门确定。
（七）被授予省部级以上劳动模范和先进工作者等荣誉称号，且1993年工资制度改革以来按国家规定高定了工资档次的人员，仍保持荣誉的，薪级工资可适当高定。
九、组织实施
这次事业单位收入分配制度改革，党中央、国务院各部门所属在京事业单位由人事部、财政部组织协调，各部门组织实施。地方事业单位和党中央、国务院各部门（少数部门除外）所属京外的事业单位，由所在省、自治区、直辖市人民政府统一组织实施。县以上城镇集体所有制事业单位的收入分配制度改革，由各省、自治区、直辖市人民政府制定具体办法。
各地区、各部门要根据《事业单位工作人员收入分配制定改革方案》和本实施办法，结合本地区、本部门的实际情况，拟定具体实施意见，报送人事部、财政部审批。
本实施办法由人事部负责解释。
重庆市城镇房地产交易管理条例
重庆市人大常委会
重庆市城镇房地产交易管理条例
（2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过）
第一章 总则
第一条 为规范城镇房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城镇规划区范围内国有土地上的房地产交易及其相关活动，适用本条例。
第三条 房地产交易应遵循平等自愿、诚实信用、公平公正和房屋所有权与其占用范围内的土地使用权主体一致的原则。
房地产交易管理应遵循集中管理与分级管理相结合、依法保护房地产权利的原则。
第四条 市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理和本条例的组织实施。
区、县（自治县、市）房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。工商、建设、规划、财政、物价、税务等部门应当按职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。
第五条 房地产交易管理机构按照本条例的规定及市和区、县（自治县、市）房地产行政主管部门委托的权限，负责房地产交易管理的日常工作。
第二章 房地产转让
第一节 一般规定
第六条 房地产转让是指房地产权利人通过法定程序，将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括：
（一）买卖（含以房地产清偿债务，下同）；
（二）赠与、继承、划拨；
（三）产权调换；
（四）以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的；
（五）因收购、兼并或合并企业，房地产权属发生转移的；
（六）房屋拆迁中，房屋所有权人以产权调换形式获得的期房权利转移的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第七条 有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）按有关法律、行政法规规定，不得转让的；
（二）权属证明文件与标的物不符的；
（三）权属证明文件被注销、吊销或其他原因失去效力的；
（四）属拆迁冻结通知书确定的时效范围的。
第八条 同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。
建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。
配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。
第九条 房地产转让应签订书面合同。房地产转让人在转让合同签订之日起三十日内，应持相关的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证明文件和书面合同到所在地的房地产交易管理机构申办房地产转让登记手续。
对符合转让登记条件的，房地产交易管理机构应自受理之日起五个工作日内办结转让登记手续；对不符合转让登记条件的，应自受理之日起三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。
第十条 房地产转让，与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前三十日通知共有权人或承租人。
对涉及共有关系的房地产转让，转让人在申办转让登记手续时，应当出具其他共有人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。
第十一条 房地产转让，转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。
第十二条 房地产转让当事人在申办转让登记手续时，应当如实申报房地产交易价格，并按国家及本市的有关规定缴纳税费。
除法律、法规另有规定的外，房地产转让价格由交易各方协商议定。
第二节 商品房销售
第十三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。
商品房现售，按国家及本条例的有关规定执行。
商品房预售，预售人应当取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十四条 取得《商品房预售许可证》，应当具备下列条件：
（一）持有营业执照和房地产开发资质等级证书；
（二）持有土地使用权批准文件；以出让方式获得土地使用权的，已按照土地管理法律法规的规定，交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上，且拟预售的房屋属多层的，完成主体建筑封顶，属高层的，已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上；
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积预测绘报告书》；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议；
（七）涉及房屋拆迁的，已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书；
（八）拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权；
（九）法律、法规规定的其他条件。
进行小区建设的，预售人可以分期向房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。
第十五条 渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》由市房地产行政主管部门核发，其他地区的《商品房预售许可证》由所在区、县（自治县、市）房地产行政主管部门核发，有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。
房地产行政主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的条件对项目进行核实，自受理申请之日起七个工作日内，对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当在三个工作日内书面通知申请人并说明理由。
第十六条 《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积。
准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房总面积。
第十七条 商品房预售，预售人应向预购人提供下列资料或其复印件：
（一）法人营业执照；
（二）土地使用权批准文件；
（三）《商品房预售许可证》；
（四）《商品房预售面积预测报告书》；
（五）项目及其配套设施的平面示意图；
（六）商品房的结构、户型、装修标准；
（七）施工进度和竣工交付使用时间；
（八）预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用帐户。
第十八条 商品房预售，预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。
未经登记备案的商品房买卖合同，不能对抗第三人，由此造成的损失，由预售人承担。
预售合同未登记备案的，按下列顺序确定预购人的权利：
（一）已交付价款及预购商品房的；
（二）已交付价款未交付预购商品房的；
（三）未交付价款及预购商品房的，以签订合同的时间为序。
第十九条 商品房预售时，预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。
代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。
第二十条 预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。
工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当，给预购人造成损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第二十一条 预售人将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人；已经预售的商品房不得进行抵押。
第二十二条 预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局，须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，办理《商品房预售许可证》变更手续。
非因基础设施建设或公共利益需要，规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。
经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，预售人应当在有关部门批准之日起十日内，书面通知预购人，与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同，并在变更或解除合同之日起十五日内，向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。
预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局，损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担相应的赔偿责任，预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增值部分的价款。
第二十三条 预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。
第二十四条 转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
第二十五条 预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。
预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原登记机关办理合同登记备案手续。
预购商品房再转让的，原合同约定的权利、义务随之转让。超出原合同约定范围内的补充约定，再转让人应与再受让人签订补充条款。
第二十六条 预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。
预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；属现售商品房的，房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
对具备登记条件的，有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内，核发土地使用权和房屋所有权证书；对不符合登记条件的，作出书面决定并说明理由。
因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
第三章 房地产抵押
第二十七条 房地产抵押，当事人应签订书面抵押合同，并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中，以跨区、县（自治县、市）的多处房地产设定同一抵押权的，应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。
房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见，并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查，对符合条件的，应自受理之日起五个工作日内办理登记手续；对不符合条件的，应在三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。
房地产抵押合同自登记之日起生效，抵押合同登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记确认的内容为准。
第二十八条 共同共有人以其共有房地产设定抵押，必须经其他共有人书面同意；未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。
第二十九条 两宗以上房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。
第三十条 抵押已出租的房地产的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
出租已抵押的房地产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第三十一条 贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的，购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。
第三十二条 尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。
债务人无法提前清偿债务或抵押人不能提供其他担保的，拆迁安置取得的房地产为抵押财产。
第三十三条 已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。
第三十四条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况；抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的，转让行为无效，由此给受让人造成的损失，由抵押人承担。
转让房地产的价款低于其担保债务的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。
第三十五条 下列房地产不得设定抵押：
（一）法律、法规规定不得转让的房地产；
（二）作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产，但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外；
（四）已出售给他人但尚未办理权属登记的现房；
（五）法律、法规禁止抵押的其他情形。
第四章 房地产租赁
第三十六条 房地产租赁，是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。
商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售（购）房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为，包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。
房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的，视为房地产租赁。
第三十七条 有下列情形之一的房地产不得租赁：
（一）未依法取得房地产权属证明文件的；
（二）共有房屋未经全体共有人书面同意的；
（三）未经批准擅自改变房地产用途的；
（四）已被鉴定为危险房屋的；
（五）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（六）权属有争议的；
（七）违法建筑；
（八）依法以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律、法规规定的转让条件的；
（九）以划拨方式取得国有土使用权的建设项目按经批准的规划设计方案尚未竣工的；
（十）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第三十八条 房地产租赁双方应依法签订书面合同，租赁合同应当载明房屋用途，房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其委托的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同，不能对抗第三人。
符合条件的，房地产行政主管部门或其委托的房地产交易管理机构应自受理申请之日起三个工作日内办理租赁合同登记备案手续。
第三十九条 租赁期内，承租人与他人互换房地产使用权或转租房地产的，必须征得原出租人书面同意，重新签订租赁合同，并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。
第四十条 以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租或以划拨方式取得土地使用权的已竣工建设项目的空地出租的，出租人应当依照有关规定向土地行政主管部门缴纳租金中所含土地收益。
土地收益收缴的具体标准和办法，按市人民政府的有关规定执行。
第四十一条 出租公有住房，应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项，但国家和本市另有规定的，从其规定。
公有住房使用权及被拆除公有房屋使用人的安置权利，在征得房屋所有权人同意后，可以依照有关规定转让，原租赁关系同时终止，由受让人与房屋所有权人重新签订租赁合同。
抵押人出租已抵押的房地产，应经抵押权人书面同意并书面告知承租人。
第四十二条 租赁住宅从事生产经营活动的，须按照有关法律法规的规定，报请所在地土地、房屋行政主管部门批准，并按规定缴纳土地收益。
第五章 房地产中介服务
第四十三条 从事房地产中介服务的机构应持有工商营业执照和相应的房地产中介服务机构资质证书。
房地产评估机构的资质管理，按市政府有关规定执行。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，须持市房地产行政主管部门提出的资质初步审查意见，到工商行政主管部门办理登记注册。
第四十五条 申请房地产中介服务机构资质初审，应当提供下列资料：
（一）有自己的名称、组织机构、章程；
（二）有三十万元以上的注册资金的验资证明；
（三）有固定的服务场所；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的百分之五十以上。从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师。从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；
（五）房地产专业中介服务人员的资格证书和聘用合同。
市房地产行政主管部门应自收到房地产中介机构资质初审申请之日起十个工作日内发出书面审查意见。
第四十六条 房地产中介服务机构应自领取法人营业执照之日起三十日内持工商营业执照副本到市房地产行政主管部门申请核发资质等级证书。
符合条件的，市房地产行政主管部门应自受理申请之日起十个工作日内核发房地产中介服务机构资质证书；不符合条件的，应在五个工作日内作出不予核发资质证书的决定并书面说明理由。
资质管理的具体规定由市房地产行政主管部门另行制定。
第四十七条 房地产中介服务机构变更或终止，应自工商行政主管部门核准之日起三十日内向市房地产行政主管部门申请办理资质证书的变更或注销手续。
第四十八条 房地产中介机构承办业务时，应当与委托人签定书面合同，明确规定双方的责任，也可以按照国家规定办理相应的保险。
第四十九条 房地产中介从业人员管理实行资格认证制度。
从事房地产中介服务业务的人员，应当取得专业资格证书并经市房地产行政主管部门注册。取得资格证书的房地产中介服务人员不得以个人名义从事房地产中介业务。
第六章 法律责任
第五十条 未按规定申办房地产预售合同登记备案的，由房地产行政主管部门责令责任人补办登记备案手续，给予转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款；给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五十一条 未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止交易活动、退还预售款，并处已收取的预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。
第五十二条 不按套内建筑面积计价销售商品房或者将未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收以及验收不合格的商品房交付使用的，由房地产行政主管部门责令改正，并处违法行为所涉商品房交易金额百分之五至百分之十的罚款。
预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局的，由有关行政管理部门依照有关规定予以查处。
第五十三条 因房地产经营者的责任，致使房地产交易合同解除的，经营者应退还购房者已付的购房款及其利息，赔偿购房者已支付的有关税费等损失。
第五十四条 未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。
第五十五条 未取得房地产中介服务资格或者取得资格证书的房地产中介服务人员以个人名义从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，可处二百元以上一千元以下的罚款；逾期不改正的，吊销其资格证书。
第五十六条 违反本条例规定将预售商品房预售款挪作他用的，由市或区、县（自治县、市）房地产行政主管部门责令其限期改正，处挪用款额百分之五以上百分之十以下的罚款；逾期不改正的，注销《商品房预售许可证》，并可由建设行政主管部门降低或取消其开发资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条 房地产行政主管部门及其工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等违法违纪行为的，视其情节轻重，由所在单位、行政主管部门或行政监察机关依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。给管理相对人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十八条 房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地产行政主管部门责令改正，并可视其情节轻重给予行政处分。
房地产交易登记机构及其工作人员在房地产交易登记工作中因工作失误给房地产权益人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 当事人对房地产等行政主管部门的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第七章 附则
第六十条 房地产交易合同、预售资金监管协议的示范文本，由市房地产行政主管部门、市工商行政主管部门统一印制。
第六十一条 房地产行政主管部门及房地产交易管理机构应将房地产产权及转让资料提供社会公开查询。
第六十二条 本条例自2002年8月1日起施行。
